안녕하세요,
맞춤법 무시해주세요.
요즘 검색창에 전세라고만 쳐도 난리죠?저도 이번에 이사를 해야해서 전세 빌라를 찾고 있었는데 이해도 안되고 개빡치는 일이 있어서 부동산 계약에 무지식한 사람들에게 조금이라도 도움이 되고자 글 올립니다.
우선 저는 2-3주간 부동산 10군데 정도 연락해서 집을 20개 정도 봤습니다.그중에 다가구, 근린생활시설 등 위험하거나 불법 전세 매물이 많아서 지쳐있는 도중에 운명이라고 착각했던 집을 만났습니다. 저층은 오피스텔이였고, 고층은 아파트형식인 외관은 오피같은 건물이였습니다.저녁에 봤는데 하도 중개인이 이런 매물 없다며 저녁안에 다 나갈꺼라고 재촉하길래 등기부등본만 확인하고 근저당도 없고 깨끗하길래 가계약금 100만원을 입금 했습니다. 집보고 2시간 안에 입금했는데 그 도중에도 중개인이 얼마나 재촉하고 불이나게 전화가 오던지 안뺏길려고 용쓰는 개좋은 물건인 줄 알았죠.드디어 집을 구했다는 마음에 자기전에 다시 사진을 보고싶어서 네이버에 그 건물을 찾으니까 매매가가 전세가보다 약 2천만원 더 싼게 아님???다음날 네이버 오지게 뒤지다보니 깡통전세임을 알고 중개인에게 집주인이 매매가를 더 싸게 내놨는데 이유가 뭐냐 하니까 허위매물 가능성이 높다고 답변하더군요.그래서 그 아파트 실제 시세를 더 열심히 찾았습니다.근데 네이버 시세가 맞아요 여러분. 이제 중개인은 나에게 사기꾼이 되었습니다. 공식적인 매매 시세 자료를 들이미니까 그제서야 자기가 충분히 숙지가 안된 상태에서 소개시켜줘서 미안하다고 사과하더군요. 가계약금은 집착 끝에 이틀만에 돌려받았습니다.다른 호구 찾는 시간이 이틀 걸렸나 봅니다.
젊으신 분들이나 사회초년생들 집 계약할 시 부동산만 믿고 도장 찍는 사람들도 많을텐데 절대 아무도 믿지 마세요. 중개인들 자기들이 무슨 이 동내에서 20년을 했으니 자기 믿어도 된다고 하는 말은 그냥 한귀로 흘리시길 바랍니다. 영업치는 개소리일뿐입니다.
전세 계약애 대해 무지 상태였던 제가 여태 알아봤던 내용 정리해드리니 참고 하세요.저도 이렇게까지 했는데 이보다 뭘 더 해야할지 모르겠네요.
집 고르는 법 (아파트 제외).1. 저는 빌라와 오피스텔만 봤기 때문에 이 기준입니다. 우선 요즘 신축 빌라들은 1,2층은 상가로신고(=근린생활시설/근생)를 하고 윗층들만 주택으로 신고가 되어 있다. 근생을 끼면 주차공간을 덜 만들어도 되나 그랬던 것 같다. 근생은 상가로 사용하기 때문에 원래는 화장실이랑 주방이 없다. 근데 불법으로 개조하여 집처럼 생기게끔 인테리어 공사를 하죠. 어쨋든 이런 집은 거주용주택이 아니라 불법임.하지만 중개인들은 계약서에 특약으로 주거 목적이다라고 써놓으면 주택보호법을 전부 동일하게 받을 수 있다고 주장함. 불법 개조가 걸려도 벌금은 집주인이 내는 것임. 따라서 불법이라는 이유 때문에 전세가가 시세보다 쌈. 중개인 말로는 근생만 찾아다니는 세입자들도 있다고 하지만 이것도 카더라~일뿐. 의심병이 크거나 불안하면 그냥 쳐다보지도 마세요.그리고, 건물마다 케바케 이긴 할텐데 어쨋든 상가 구조로 짓다 보니 방음도 잘 안되고 곰팡이도 핀다라는 후기들도 많음. 저도 새집이 너무 좋고 가격도 괜찮고 근생은 전기세가 많이 안나온다고 해서 고민하다가 내려놨습니다. 아마 전세 대출도 안되는 것으로 알고 있는데 이것도 잘 찾아보고, 그리고 근생은 중개수수료가 0.9%임 ㅋㅋ. 진짜 근생이 맘에 들어서 계약하고 싶으면 중개비 주택 %로 해달라고 하면 졸라 인심쓰는척 해줄꺼다. 근데 절대 중개인이 높은 수수료에 대해 먼저 까지 않으니 모르고 있으면 당함. 뻔히 거주용으로 구하는거 알면서 양아치들임. 원래 40-50만원하던 중개비가 두배로 뛰는 것을 경험할 것.
그리고 빌라를 봤다면 다세대, 다가구 빌라가 있다.다세대는 집 호수마다 집주인이 다르고, 다가구는 집주인 1명이 그 빌딩 전체를 소유하는 것이다.다가구는 피해라. 전세권설정도 안해준다 (집주인놈들 등기 더러워진다고ㅋㅋ). 그러면 전세보증보험을 따로 들어야하는데, 보증보험에서도 안해줌. 다세대는 해줌. 고민하고 있으면 옆에서 부동산이 또 쌉소리 해댄다. 집주인이 돈이 많아서 100억짜리 빌딩인데 당신 꼴랑 2-4억까지고 장난 치진 않을꺼라고. 개소리다. 내일 당장 팔수도 있고 경매 넘어갈수도 있고. 당신의 2-4억은 아무도 책임져 주지 않는다. 
2. 전세권설정이던 보증보험이던 둘중에 하나만 된다고 하는 마음에 드는 집을 골랐다. 중개인한테 등기부등본을 때달라고 한다. 중개인이 계약도 안하실분한테 등기부등본 때주는것도 비용이라고 개소리해대면 700원 돈 준다 해라 ㅋ. 천원 줄테니 300원 수고비하시라고 해라.떠내기 손님들한테 다 때줘버리면 그 비용도 만만치 않다고 하는데 어떤 회사든 운영하는 비용 들어간다. 
어쨋든 서류에는 갑구/을구가 있는데, 을구에 근저당/융자 없고 "-해당사항없음-"이라고 뜨면 집주인은 대출이 없다는 뜻이다. 그럼 나중에 이 집이 경매로 넘어가도 세입자가 1순위로 돈 돌려받는 것으로 알고 있다. 갑구에 주식회사 xxx 아니고 개인이면 더 좋다고 한다. 회사가 소유면 아마 팔아재낄꺼다 (내 돈만 나중에 받는다면 상관없겠지만...).그리고 갑구에 신탁부동산...어쩌고 하면 위험한 것으로 알고 있다. 집에가서 잘 알아보고 조사가 필요하다. 

2. 어쨋든 서류를 받으면 강력하게 고민해보겠다는 의사를 밝히고 등기부등본 받아서 뒤도 돌아보지 말고 그 사무실에서 나와라. 중개사가 잡아도 뿌리치고 오늘 안으로 연락 주겠다고 하고 퇴장하라.집에가면 컴퓨터 앞에 앉아서 조사가 필요하다.
1. 네이버에  집합건축물대장 치면 조회할 수 있다. 등기부등본에 상세 주소 다 나와있으니까 바보가 아니면 찾을 수 있다. 여기서 건물의 "용도"를 재확인하는 단계다. 진짜 아파트가 맞는지, 주택이 맞는지..등 여기서 근생이니 뭐니 뜨면 중개인한테 왜 구라쳤는지 따져라.
2. 집합건축물대장도 통과하면 매매 시세를 찾아봐라. 깡통전세 거르기 위함이다. 보통 신축은 분양가를 알기때문에 분양가보다 전세가가 싸면 괜찮다. 근데 어짜피 전세가는 매매가의 90% 될꺼다... 그래도 그냥 내 기준은 매매가를 넘지만 않으면 된다라고 생각했기 때문에 방법만 알려준다. 
step 1: 네이버 부동산에서 설정을 매매로 해놓고 그 건물을 찾아봐라. 그럼 "최근 매매 실거래가"를 확인해라. 매매가가 전세가보다 비싸면 ok. 매매가가 싸네??? 그럼  눈크게 뜨고 시세 재확인을 해야한다
step 2: 네이버에 씨:리얼 이라고 치면 그 건물의 집들의 실거래가를 전부 조회할 수 있다. 여기서도 대충 평수 비슷하고 층수 비슷한 집들을 비교할 수 있다.그래도 의심스러우면
step 3: 같은 사이트에서 공시가격을 확인해라. 공시가격은 실제 시세의 70%라고 한다.공시가격/0.70 = 시세 전세가격이 시세보다 높으면 위험.
어쨋든 깡통전세인 것을 확인하면 또 중개인에게 따져라. 이딴 매물을 소개시켜주냐고. 뉴스에서도 위험하다고 보도한적 많다. 그럼 또 중개인은 쌉소리를 해댈것이다. 요즘 전세 수요가 늘었기 때문에 어쩔 수 없다고. 불법도 아니고 대부분 깡통전세라고. 그러면 수고하시고 다음 호구새끼 잘 찾아보라고 알려주고 내 갈길 가라.(아마 전세가 더 높으면 보증보험에서도 안받아줄 것 같은데 확인 필요). 

3. 서류도 나름 확인했고 안전하다고 생각하면 부동산에게 계약하고 싶다고 연락해라. 그러면 중개인이 또 가계약금 200-300 넣으라고 하는데 100만원만 넣으면 된다.단순 변심시 2배 이상 물어 줘야 하는 약정을 넣을 것이니 고민 잘 하고 결정 해라. 제일 중요한 것은 모든 돈은 소유자 이름의 계좌로 넣어라.중개인이 지 계좌 알려주고 여기 넣으라고 까불면 정신차리라고 한대 쳐도 된다.
그리고 계약하러 가기전 중개인 자격증 확인도 해라. 씨:리얼 사이트에서 명함 정보만 있으면 가능하다. 공인중개사가 아니고 보조사니 뭐니 그러면 그사람은 계약진행 못한다. 구청에 신고해라. 
계약서 작성 당일 확정일자를 받을 수 있다고 한다. 나도 먼저 받아본 적은 없는데 이번에 그렇게 할까 한다.
잔금일은 무조건 평일에 하고 도장찍자마자 동사무소에 머리 휘날리게 달려가서 확정일자랑 전입신고를 해라. 동사무소 닫고 나서 달려가는 흑우 없지? 사람들 퇴근하기 전에 언넝 가라.또 어떤 중개인은 주말에 잔금 치루고 월요일날 해도 된다는 개소리를 해댈꺼다. 걸러라. 

여기까지가 끝입니다. 저도 아직 도장 찍기 전이라서 앞으로 무슨 일이 벌어질지는 모르겠지만 집구하는게 어렵네요.이런저런 마음고생 안하고 싶으면 그냥 월세 사는 것도 괜찮은듯.
그리고 은행끼고 전세 대출 받고 집 구하는게 더 안전하다고 하네요. 은행이 안전한 곳에만 돈을 빌려주니까.. 저는 못해서 이에 대해 아는 것은 없네요. 
어쨋든 아무리 집이 절박하고 좋아도 고민하는 사이에 다른 사람한테 넘어가도 아쉬워하지 마세요.인연이 아니라고 생각하시고 계속 찾아보세요.내 돈은 누가 안지켜줍니다.보증보험도 안전한 매물만 보증해줍니다. 집주인, 부동산 믿지 마세요. 서류만 믿으세요.진짜 모르겠으면 부모님, 친척, 회사 어른한테 서류라도 봐달라고 요청하세요. 커피한잔 사드리면 되니까요.
개빡쳐서 작성한 글 누구한테라도 도움이 됐으면 좋겠습니다. 앞으로 몇 년 사이에 전세가 없어 질 것 같긴 하지만, 있을 때 잘 활용하시는 분들 사기 당하지 마세요. 그리고 중개인 때문에 어떤 곤란한 상황에 쳐했을때 도저히 답이 안나오면 구청에 민원 넣으세요.제가 아는 분도 7천만원 뜯길뻔 하다가 민원 넣어서 그 중개인 영업정지 6개월 나오니까 그제서야 해결해줬다고 하더군요.
여태 이사 다니면서 한번도 양심적인 중개인 본적이 없습니다. 그냥 도장찍으면 남보다 더 못한 사이라고 생각하세요 ㅎ양심적인 중개인은 도대체 어디에 있나요? 밥이라도 쏘고싶네요.