지난 7월 말 정부는 2008년부터 청약제도를 추첨제에서 가점제로 변경하겠다고 밝혔다. 청약 가점제란 연령, 부양가족 수, 무주택 기간 등 개별 조건에 따라 가점을 부여해 아파트 당첨자를 가리는 제도다. 지금까지 문제점으로 지적돼온 ‘로또식’ 추첨방식을 개선해 실수요자들의 당첨기회가 줄어드는 부작용을 없애자는 취지에서 이 제도가 도입된 것. 청약 가점제가 모든 주택에 적용되는 것은 아니다. 가점제 적용 대상은 다음의 3가지 경우다. 먼저 공공택지에 민간건설사가 짓는 전용면적 25.7평 이하 민영주택이 첫 번째 적용대상이다. 둘째, 공공택지에 공급하는 공공주택과 민영주택 가운데 25.7평을 초과하는 주택은 채권입찰제(채권액을 많이 쓴 사람을 당첨자로 유지하는 방식)를 유지하되 동점자가 생길 경우 가점제를 적용한다. 셋째, 민간택지에서 공급되는 25.7평 이하 민영주택은 2010년 이후부터 가점제 방식이 도입된다. 2008년부터 25.7평 이하 주택에 한해 △부모·자녀 등 부양가족 수 △무주택 기간 △가구주 나이 △청약통장 가입기간 등 4개 항목에 가중치를 두어 당첨자를 가리게 된다. 2010년부터는 가구소득, 부동산 자산 등 2개 부문이 가점제 항목에 추가된다. 가점항목 가중치는 부양가족 수가 35%의 비율로 가장 높다. 부양가족 수가 많을수록 가점이 가장 많이 올라간다는 뜻이다. 그 다음으로 무주택 기간이 32%, 세대주 연령이 20%를 차지하며, 청약통장 가입기간은 13%로 가장 낮다. 이렇게 되면 장기 무주택자와 부양가족이 많은 가정이 아파트를 청약할 때 매우 유리해지는 반면, 사회초년생·단독가구주·신혼부부·유주택자 등은 인기지역 당첨권에서 멀어진다. 그런 만큼 많은 가정은 자신의 상황에 맞게 2008년 청약제도 변경을 대비해야 한다. Part 1 청약제도 변경에 따른 유형별 내집 마련 전략 2008년부터 청약제도가 가점제로 변경될 경우 1~2명의 자녀를 키우는 30대 무주택자, 1주택 소유자, 중대형 청약예금 가입자는 불리해진다. 반면 나이 45세, 무주택 기간 10년, 부양가족 5명, 통장 가입기간 10년 이상인 사람은 절대적으로 유리해진다. 따라서 각자의 상황에 맞춰 새로운 내집 마련 전략을 세워야 한다. 유형별 내집 마련 전략을 소개한다. ▼ 1~2명 자녀 둔 30대 무주택자 이들은 현재 청약통장 가입자의 절반 이상을 차지하고 있다. 올해까지 투기과열지구 내에서 공급하는 25.7평 이하 분양주택(민영주택 및 민간건설 중형국민주택)은 5년 이상 무주택자로 35세 이상이면 우선공급대상자가 될 수 있다. 따라서 청약통장을 아껴두지 말고, 올해 하반기에 공공택지나 민간택지에서 분양하는 25.7평 이하 주택에 공격적으로 청약해야 한다. ▼ 1주택 소유자 1주택 소유자는 무주택 기간에서 받는 가점이 0점으로 아파트 당첨확률은 거의 제로에 가깝다고 볼 수 있다. 여기에 해당하는 청약자들은 세 가지 경우로 전략을 세워야 한다. 우선 2008년 이전에 판교나 파주, 수원 이의 신도시 등에 적극 청약하는 방법이 있다. 또한 2010년까지 가점제가 적용되지 않는 민간택지 아파트를 노리는 것도 한 방법이다. 마지막 방법은 현재 소유이며 있는 집이 소형이라면 과감히 팔고 무주택 기간을 늘려 가점을 높이는 것이다. 가구소득이나 부동산 자산 항목이 가점에 포함되는 2010년에도 무주택기간 배점비율이 높기 때문이다. ▼ 중·대형 청약예금 가입자 판교 2차 분양 이후부터 공공택지 25.7평 초과물량의 경우 채권입찰제를 시행하지만, 2008년부터는 채권입찰액이 같을 경우 가점제가 적용되기 때문에 중대형 청약예금 가입자도 가점제에 신경 써야 한다. 무주택자라면 2008년 이후부터 청약에 나서는 것이 좋다. 반면 1주택 소유자로 중대형 청약예금 가입자라면 2008년 이전에 판교 2차나 인기 택지지구에서 나오는 중대형 물량을 적극 청약해야 한다. 물론 민간택지에서 공급하는 25.7평 초과는 현행대로 당첨자를 추첨으로 뽑는 만큼 입지와 분양가 등을 따져 선별적으로 청약한다. ▼ 40세 이상 무주택자 부양가족이 많은 40세 이상 무주택자는 2008년 이후 청약에 나서는 것이 절대적으로 유리하다. 2008년 전에도 판교 등 인기 지구에 도전하는 것은 좋지만 ‘무주택’의 서러움에서 빨리 벗어나고자 비인기 지역에까지 무작정 청약하는 것은 바람직하지 않다. Part 2 올해 안에 도전해볼 만한 유망 아파트 청약부금 및 전용면적 25.7평 이하 청약예금 가입자는 서울 충정로·파주 운정지구 주목 주택을 갖고 있거나 무주택이면서 부양가족이 적은 청약부금 및 전용면적 25.7평 이하 청약예금 가입자는 제도 개편 전에 청약통장을 적극 사용해야 한다. 특히 하반기에는 수도권 인기단지에 중소형 평형 분양물량도 상당수 있어 내집 마련의 지름길이 될 수 있다. ▼ 서울권 동부건설이 10월 서대문구 충정로·냉천구역을 재개발하는 물량에 관심을 가져볼 만하다. 6백81가구 중 1백79가구를 일반분양하며 이 중 전용면적 25.7평형 이하 물량은 24평형 1백13가구다. 지하철 5호선 서대문역이 걸어서 7분 거리인 역세권 단지다. 신원종합개발은 동작구 상도동 일대에서 총 9백99가구 중 33·45평형 4백45가구를 10월 중에 일반분양할 예정이다. 전용면적 25.7평 이하인 33평형의 분양물량은 아직 정해지지 않았다.