등기부등본 확인부터

신혼부부나 부모로부터 독립해서 새롭게 세대를 구성하는 사람들에게는 가장 먼저 부딪치는 문제가 살 집을 구하는 것이다. 첫 경험이다보니 시행착오도 많고 엉성한 것은 당연.

하지만 학습비용이 너무나 많이 들어갈 수 있다는 점이 문제다. 특히 최근에는 '1·11부동산 대책'을 비롯해 정부의 쏟아지는 부동산 정책으로 이러한 부분이 더욱 필요하게 됐다.

부동산 리더스 투자자문 김정훈 대표의 도움으로 신혼부부 및 사회초년생의 내집 마련 전략을 살펴본다.오는 2월 결혼식을 앞두고 있는 김형철(28·부산 수영구 수영동)씨는 결혼날짜가 임박해 지난 주말 남구 대연동 일대의 빌라를 보고 그만 계약금 50만원을 주고 가계약을 하고 왔다. 26평형의 빌라 전세가 3천만원이면 싸다고 판단돼 덜컥 계약했던 것.

김씨는 계약 전에 아무것도 확인하지 않고 예산과 날짜만 맞다고 보고 일단 계약한 것이다.

하지만 김씨가 가계약을 한 그 집은 등기부 등본 확인결과 대출이 6천만원 설정되어 있는 집이었다. 본인의 전세금과 합치면 9천만원이 되는데 이경우 전세금은 날리기 십상. 김씨는 계약금 50만원을 포기하든지,전세금으로 3천만원을 갚고 근저당 설정액을 3천만원으로 낮추어야만 그나마 안전하다. 50만원을 돌려주지 않는다고 아까워서 전세로 들어가게 되면 3천만원 전체도 안전을 담보할 수 없다.

전세집을 선택할 때는 가장 먼저 해당주택의 등기부등본을 확인해야 한다. 대출이나 압류가 있다면 발길을 돌려야 하지만 어쩔 수 없다면 전세금의 중도금이나 잔금으로 그 금액을 모두 갚거나 상환하고 설정금액을 낮추도록 계약조건을 제시해야 한다. 전세잔금을 치루기 전에는 반드시 등기부등본을 한번 더 확인해야 한다. 계약과 잔금치는 중간에 압류나 대출 등이 끼어드는 경우가 비일비재하기 때문이다.

빌라나 단독주택이라면 대출이 없는 것이 최고다. 집주인이 개인사업을 하거나 자영업자라면 언제 주택을 담보로 자금을 끌어다 쓸 지 모르기 때문에 1순위를 확보하는 것이 좋고 전세금 받기까지 그 순위를 그대로 유지해야 한다.

특히 신축빌라는 대출설정 등이 빈번하기 때문에 주의해야 하고 많은 신혼부부들이 빌라에서 시작하는 만큼 전세입주전에 확인하고 또 확인해야 한다. 새아파트라면 전세잔금 치루면서 주민등록을 이전하고 나서 전세금을 돌려받기 전에는 절대로 주민등록을 이전해서는 안된다.

전세계약을 안전하게 체결했다면 이제 본격적으로 내집마련 6개년 계획을 세워야 한다. 향후 2번 더 이사하고 6년 후에 내집을 마련한다는 계획으로 자금과 부동산지식으로 중무장하는 것도 한 방법. 　

이때 가장 먼저 해야 할 것은 청약통장 가입이다. 주택근거지가 도심이 될 것 같으면 청약부금을 시작하고 부산외곽이라면 청약저축도 상관없다. 청약저축은 공공택지에서 공급되는 중소형 아파트뿐만 아니라 민간임대나 공공임대 등으로 청약기회가 넓기 때문이다. 청약통장별로 청약대상이 다른만큼 일단 준비해야 한다. 청약제도는 늘 바뀌지만 가입한지 2년 이후에야 1순위자격이 주어지는 것은 불변이다. 　

다음은 2년 후 2천만원 더 올려서 전세 이사갈 준비를 하는 것. 내집마련의 종자돈은 전세금이 있으니 마련되었다고 보고,다음 전세집을 2천만원이상 높여서 이사갈 계획을 세우고 어떻게 마련할 지 그 방법을 구체화해야 한다. 　

이와 함께 부동산정보와 지식도 천천히 쌓아가는 것이 좋다. 요즘은 인터넷에 재테크 동호회 모임이 활발하다. 정부의 쏟아지는 부동산대책(표물)에 따른 시장의 영향,은행이자율에 따른 집값 동향,서울 등 수도권의 주택동향과 지방의 집값영향 등에 대해 오랫동안 관심을 가지고 지켜보는 것이 필요하다. 　

이밖에도 부동산강연회 등에 자주 참석하는 것도 한 방법. 부동산강연회에 초대되는 전문가들은 나름대로의 식견과 경험을 가지고 있다. 따라서 자기계발한다고 생각하고 강연회 등에 참석해서 본인이 필요로 하는 정보를 취득하는 노력을 해야 한다.

부동산대책만큼 자주 바뀌고 혼란스러운 것은 없다. '1·11부동산 대책'으로 아파트 청약은 가점제로 당락이 결정되고 주택마련 대출금도 대폭 줄어든다. 부산은 주택투기지역이 아니기에 상대적으로 덜하지만 과거처럼 주택가격의 70%를 대출받는 시절이 아닌 것은 분명하다. 　

청약가점제가 적용된다면 '반값아파트'가 도입될 택지개발지구에서는 청약통장의 위력이 나타날 수 있다. 우선적으로 부산권내에서 유망한 택지개발지구가 어디에 있는 지,공급일정은 어떻게 되는 지,바뀐 청약제도와 향후 청약제도의 변경방향 등에 근거해서 미리미리 준비해야 하는 것이다. 　

하지만 부산지역의 신혼부부라면 이번 청약제도 변경으로 아파트 청약을 올해 내에 해야 한다고 생각하는 사람은 거의 없을 것 같다. 청약방식이 기존의 추첨제에서 가점제로 변경돼 젊고 부양가족이 없는 사람들에게는 불리하게 작용되지만 그것 역시 부산 등 지방보다는 서울수도권의 해당사항이기 때문이다. 　

설령 지방에서도 청약 가점제의 영향이 미친다고 하더라도 향후 나타날 아파트의 분양가 규제와 공개에 의한 가격하락 요인이 있기에 당첨 위주의 청약전략을 펼친다고 올 9월이전에 청약하지는 않기 때문이다.

특히 부산지역은 신규분양주택보다 기존주택의 매매가가 휠씬 더 저렴하다. 택지개발지구의 반값아파트가 공급된다면 가격이 비슷해질 수 있지만 그것 역시 미지수다. 해운대 신시가지의 아파트 평당평균가격은 500만원 안팎이다. 정관이나 명지의 분양가 상한제를 받은 아파트가격이 평당 700만원이다. 상한제로 규제를 받아도 이렇게 공급된 만큼 500만원이하로 낮아질 가능성은 매우 낮다.