주택채권입찰제도에 대한 이해
판교신도시 2차 분양을 앞두고 채권입찰제도에 대한 관심이 높아지고 있다. 채권입찰제도란 공공택지내 중대형 주택(25.7평 초과)을 공급하는데 있어 분양가 상한제를 적용하여 분양가가 낮아질 경우 시세차익을 주택채권으로 환수하여 과도한 청약과열을 방지하고 서민주택기금으로 활용하기 위해 도입됐다.
채권입찰제도가 시행될 경우 입주자가 부담하는 실주택구입가격은 "건설업체의 분양가+채권매입손실액(채권상한액을 매입 즉시 매각하는 경우 예상되는 손실액)을 합한 금액"이 되며, 이 금액은 인근 지역 시세의 90%가 되도록 산정한다.
즉, 입주자가 부담해야하는 금액은 분양가와 관계없이 인근 지역 시세의 90%이며, 분양가가 높아질 경우에는 채권매입손실액이 낮아져 국가가 환수해가는 금액이 낮아질 것 뿐 실제로 입주자가 부담해야하는 금액은 동일하다.
따라서 이 제도의 시행은 정부의 입장에서는 채권매입에 따른 세수를 확보할 수 있고, 건설사는 굳이 분양가를 낮출 필요가 없어 좋은 기자재를 사용할 수 있다는 장점이 있으며, 소비자의 입장에서는 비록 채권입찰에 따라 실 입주금액은 높아지지만 분양가 상한제를 적용하지 않았을 때와 비교할 경우 평당 실제 분양가가 낮아진다는 장점이 있다.
채권매입상한액과 소비자의 실제지불총액(실질분양가)를 결정하는 기본적인 단계와 방법은 다음과 같다.
1. 신규 분양하는 주택 중 동일한 규모의 주택분양가의 평균액 산정
2. 신규 분양하는 공공택지의 인근지역에 있는 동일한 규모의 기존주택 시세를 산정
- 기존주택의 시세는 인근지역 소재 동일규모/동일유형 주택의 공시가격 평균치를 기준으로
아파트 가격상승률 및 공시비율을 감안하여 결정되므로 실제 시세와 거의 동일
- 공시가격*가격상승률/공시비율
3. 소비자가 부담하는 총액(실질분양가)이 인근지역 시세의 90% 수준이 되도록 채권예상손실액을 산정
4. 채권예상 손실액을 손실률로 나누어 채권매입상한액을 설정
채권의 예상손실률은 분양승인일 5일 전부터 종전 2주간의 채권시장 이자율의 평균값을 기준으로 산정하며, 시장이자율이 4.9%라면 제2종 국민주택채권(소비자가 실제 매입하는 채권으로 10년만기, 이자율 0%)의 손실률은 약 38%수준이 된다.
즉, 채권예상 손실액이 1억원이고 손실률이 38%일 경우 채권매입상한액은 2억 6,315만원(=1억원/38%)이 된다. 소비자는 2억 6,315만원의 한도내에서 채권매입액을 써내게되고, 높은 금액을 써낸 사람(채권예상손실액이 큰사람)부터 분양이 되는 것이다.
이 경우 청약자는 채권매입액 모두를 지불할 필요는 없으며 채권매입 손실액에 해당하는 금액만 지불하면 주택채권매입의무를 이행하고 업체와 분양계약을 체결할 수 있다.
단, 채권매입액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분의 50% 이하는 계약을 체결한 이후 잔금납부시에 매입할 수 있도록 했다. 예를 들어 채권매입액을 2억원을 써낸경우 "1억원+5,000만원"의 채권을 매입해야 할 것이므로 채권예상손실액은 5,700만원이 되어 이를 계약시점에 납부해야하며, 차후 5,000만원의 채권에 대한 채권예상손실액인 1,900만원을 잔금납부시까지 완납해야한다.
즉, 분양가 5억원에 채권매입 2억원으로 청약담청이 되었다면 최초 계약시 필요한 자금은 "계약금 7,500만원(분양가의 15%)+채권매입손실액 5,700만원(선 매입채권 1억 5,000만원)"으로 총 1억 3,200만원이 필요하다.
판교의 40평형 주택을 예를 들면 다음과 같다.
1. 가구당 평균 분양가격 : 5억 3,442만원
2. 인근지역 시세 : 7억 520만원
3. 시세 90%(실제 분양가격) : 6억 3,468만원
4. 채권예상손실액 : 1억 26만원 (시세90%-가구당평균분양가격)
5. 채권매입상한액 : 2억 6,089만원 (할인율 38.43%)
6. 초기 필요자금 : 1억 4,950만원 (계약금 8,016만원+채권매입손실액 6,934만원)
즉, 청약자가 채권매입상한액인 채권 2억 6,089만원을 매입하여 청약하였을 경우 판교의 40평형 주택을 실제로 평당 1,586만원, 총 6억 3,468만원에 분양받게 되며 초기에 필요한 자금은 1억 4,950만원이다.
앞으로 주택채권입찰제는 모든 공공택지내 중대형 주택분양에 시행될 예정이다. 주택채권입찰제가 시행되더라도 분양가상한제로 인해 실제 소비자가 느끼는 분양가는 채권입찰제가 시행되지 않는 단지에 비해 오히려 낮은 것이 사실이다.
하지만 판교의 경우 정부가 거품이 있다고 지적했던 분당지역의 시세를 그대로 반영해 논란이 되고 있는 만큼 차후 조성될 공공택지 내 중대형 평형은 객관적으로 분양가를 산정해 3자간 모두 이익이 되길 기대한다.
- 부자되기는 한걸음의 실천으로.. Money Coach 손팀장
