경매 성공을 위한 7가지 습관
1. 경매정보에 밝아야 한다. 경매 정보지, 대법원 경매 사이트로 경매 진행을 파악하자.
2. 법원 감정평가금액 맹신은 금물. 다리품을 팔아 시가를 파악하자.
3. 현장답사 때는 경매로 나온 이유, 주변에서 평가하는 소유주 성향 등을 조사하자.
4. 사전에 자금계획을 철저하게 세운다. 부대비용도 감안하자.
5. 경매전문가와 많은 대화를 나누자.
6. 입찰장에서 분위기에 휩쓸리면 후회. 되면 좋고 안돼도 할 수 없다는 마음으로.
7. 경매전문가는 단독 입찰을 선호하지만 아마추어는 많은 경쟁자 속에서 낙찰받는 것을 좋아한다. 그러나 돈버는 사람은 전문가다.

“충주호리조트를 53억원에 낙찰받아 1년 만에 530억원에 팔았습니다. 공동투자한 첫 물건으로 10배의 이윤을 남긴 셈이죠.”‘경매의 귀재’라고 불리는 김길태 지엔비 회장은, 자신의 집무실 벽에 걸려 있는 사진들을 가리키며, 모두 경매로 낙찰받은 물건이라고 소개한다. “24억원에 낙찰받은 병원을 49억원에, 40억원에 낙찰받은 호텔을 300억원에…”

김 회장은 20만원으로 시작해 2년 만에 500억원을 벌어들이고 3년 만에 1200억원을 번 놀라운 기록을 갖고 있는 부동산 경매 전문가다.

현재 경매부동산 전문 컨설팅 업체인 (주)지엔비인베스트를 운영하며, 회원들과 공동투자 경매 방식으로 해당 부동산 매각을 통해 발생하는 수익을 얻거나, 임대할 목적으로 투자를 하고 있다. 주로 토지, 상가, 오피스텔 등 큰 물건들만 다룬다.

타인의 눈물을 흘리게 하는 일은 절대 하지 않는다는 게, 그의 경매 원칙이다.

“공동 경매는 1000만원만 있어도 가능합니다. 공동투자의 장점이죠. 하지만 공동투자를 할 때는 서로를 믿어야 하고, 중간에 혼자 빠진다던가 하면 다른 사람이 피해를 보게 됩니다.” 그렇게 낙찰된 물건은 팔아서 수익을 내기까지 1년의 기한이 걸린다고.

그는 시세보다 10% 떨어진 경매물건을 먼저 잡는다. 그리고 경매에 앞서 철저한 분석을 한다. 경매에 나온 이유, 낙찰받지 않은 이유(주인이 문제가 돼 채권자가 많다던가, 조직폭력배가 있다던가)를 분석해 본다. 그러다 보면 경매로 시장의 흐름을 알 수 있다고 설명한다.

“경매시장에 보통 아파트가 많이 나오면 주거용이 망한 것이고, 공장이 많이 나오면 제조업자가 망했다고 볼 수 있다. 또 인기는 꾸준하나 수요에 비해 공급이 많아 망하는 경우도 있습니다. 최근 사우나가 그런 케이스입니다.”김 회장은 “이론에 대한 원론적 사고방식에 경매의 기준과 관점을 두는 것은 금물”이라며 “실전에서 나오는 경험을 중시하고 여러 판례와 사건들을 분석해 봐야 합니다”라고 강조한다. 25세 난 그의 아들도 아버지인 김 회장을 따라 경매 현장에 다니며 실전으로 배우고 있다.

“2년 전만 해도 경매는 무대포가 많았습니다. 하지만 이제는 시장의 흐름을 정확하게 파악하지 않고 경매를 했다간 손해볼 수 있죠. 요즘은 경매 전문가들이 많아졌기 때문입니다.”김 회장은 오뚝이 같은 사람이다. 그동안 수많은 시련을 겪으면서, 오로지 한길만을 걸어온 ‘경매의 달인’이다.

그가 경매와 인연을 맺은 시기는 지난 1979년, 지인의 집이 경매로 넘어가자 이를 막기 위해 뛰어 다닐 때부터다. 빨리 큰돈을 벌 수 있다는 데 매력을 느꼈기 때문
하지만 당시 경매업계엔 조직폭력배가 들끓었고, 실제로 김 회장은 납치도 당해봤다고 말했다. “물에 안 빠지려면 수영을 배워야 한다”고 생각했고, 조폭들과 협상을 해가며 친하게 지냈다. 명도가 쉬운 토지를 대상으로 경매에 참여하면서, 그는 막대한 돈을 벌었다.

승승장구하던 사업은 98년 검찰에 투서가 들어가면서, 최대 위기를 맞았다. 직원 명의로 낙찰받아 부동산실명제를 위반한 것. 이 때문에 김 회장은 4년 간 교도소에서 죄값을 치르게 된다. 전 재산을 처분해 42억원의 추징금도 납부했다. 결국 아내, 회원, 재산 등 그가 일구고 가꾼 모든 것들이 그의 곁을 떠났다.

2003년 출옥하면서 교도소에서 지급받은 단돈 19만8000원이 전부인 그에게, 남은 것은 옛 동료들뿐이었다.

그는 현장조사와 이해관계 조절, 명도, 환금성 분석, 수익성 분석 등 각자 분야에서 전문가인 옛 동료들과 함께 재기의 의욕을 불태운다. 친구의 사무실 바닥에 신문지를 깔고 하루 2시간 잠을 자며, 대학에 경매강의를 하러 다녔다.

경매 물건의 권리분석은 물론 ‘경매의 꽃’이라 불리는 명도(낙찰받은 부동산을 최종적으로 자신의 이름으로 등기하는 것) 방법, 그리고 리모델링까지 상세하게 강의하는 그에게, 학생이 몰리기 시작했다. 경기대, 창원대, 부동산TV 등에서 인기를 얻은 그는 학생들과 함께 공동투자하면서 자금을 불렸다.

전북의 한 병원을 인수하는 과정은 특히 드라마틱하다. 감정가만 240억원이던 병원이 네 차례 낙찰됐음에도 명도가 이뤄지지 않아 18억원까지 내려갔다. 조직폭력배들이 30억원의 위장 유치권을 설정한 것. 그는 조폭과의 정면승부를 각오하고 24억1100만원에 낙찰을 받는다. 조폭의 협박전화가 이어졌지만, 산전수전 다 겪은 그에게는 먹히지 않았다. 결국 조폭들이 두 손을 들었다.

그는 한국부동산TV, 충주호리조트, 울산백화점, 호텔, 병원 등 많은 성공을 이뤄냈다. 현재는 국일관, 평창토건 등을 낙찰 중이다. 김 회장은 10배에 달하는 이윤을 남길 수 있을 것이라고 예상하고 있다.

“부동산 개방을 앞두고, 뛰어난 외국계 부동산 전문가들이 생겨나, 부동산 경매시장의 경쟁도 치열해질 것으로 예상합니다. 그러나 저는 골드먼삭스와 싸워 이기는 것이 목표입니다”라고 김 회장은 포부를 밝혔다.