시민단체는 서울도시개발공사가 분양가의 40%에 이를 정도의 폭리를 취한 것으로 보아 민간 건축업체도 그럴 것이기 때문에 모두 원가를 공개, 아파트 가격의 거품을 빼야 한다고 주장하고 있다. 분양가를 규제해야 한다는 주장이다. 과연 논리적으로 타당한가? 많은 사람이 가격은 원가에 '적정’(?) 이윤을 붙여 정해지는 것으로 생각하지만, 이는 공급 측면만 고려한 것이다. 원가가 낮더라도 수요가 많으면 가격은 높아지고 그에 따라 생산자는 많은 이윤을 남길 수 있다. 원가에 적정 이윤을 붙여 가격을 책정하더라도 이 역시 수요가 가격 변화에 반응하는 민감도에 의해 크게 영향을 받는다. 즉, 똑같은 원가라 하더라도 수요가 많을수록 가격은 높아지고, 또 수요가 가격 변화에 민감하게 반응하지 않을수록 가격과 원가의 차이는 커진다.
우선, 시민단체의 주장이 옳다면 아파트뿐만 아니라 모든 상품과 서비스의 제조 원가도 밝힌 다음, 적정 가격을 산정하여 혹시 있을지도 모를 거품을 빼야 할 것이다. 타당한 주장인가? 또한, 어떤 것이 '적정’인지에 대해서 경제학이 설명하고 있는 바는 없다는 점에서도 일차적인 비판을 면할 수 없다.
아파트 시장은 기존 아파트 시장과 신규 아파트 시장으로 구분되며, 어느 한 시점의 아파트 가격은 기존 아파트에 대한 수요와 공급에 의해 결정된다. 어떤 요인에 의해 기존 아파트에 대한 수요가 증가하면 단기적으로 기존 아파트 가격이 오른다. 이에 따라 아파트 건축에 소요되는 시간을 두고 신규 아파트 공급이 증가하므로 기존 아파트 공급도 늘어, 올랐던 가격이 다시 내리게 된다.
그러나 원가를 기준으로 신규 아파트 분양가를 낮게 규제하면 신규 아파트 공급이 덜 증가하므로 기존 아파트 공급도 덜 늘어 가격이 덜 내려오게 된다. 분양가 수준에 따라 신규 아파트의 공급이 감소할 수도 있다. 그러므로 신규 아파트에 대한 분양가 규제는 기존 아파트의 가격 하락을 오히려 방해함은 물론, 현재와 같이 기존 아파트에 대한 수요가 꾸준히 증가하는 경우, 아파트 가격을 더욱 상승시킨다는 점에서 시민단체의 주장은 틀렸다.
한편, 기존 아파트에 대한 수요 증가로 인한 기존 아파트 가격 상승이 분양가 상승으로 이어지고, 이는 다시 아파트를 지을 땅과 자재 등에 대한 수요 증가로 이어져 이들 가격이 올라간다. 따라서 “높은 분양가가 기존 아파트 값을 올린 것이 아니고 기존 주택의 시세가 올라가기 때문에 아파트를 지을 땅과 주택 자재 가격이 올라 분양가도 상승한 것”이라는 건축업체의 반박도 뒷부분은 틀렸다.
이와 같이 아파트 가격은 장기적으로 기존 아파트 시장과 신규 아파트 시장의 상호 작용에 의해 결정된다. 그러므로 도시개발공사가 밝힌 바와 같이 주변 시세에 따라 분양가를 책정했다는 것은 논리적으로 별다른 하자가 없다. 한편, 공사라고 하더라도 지역에 따라 이윤을 얻기도 하고 손해를 보기도 하므로, 한 쪽의 이익으로 다른 쪽의 손실을 보충하여 전체적인 손익을 맞추는 것은 잘못된 일이 아니다. 그리고 이익금을 임대 아파트 건설에 사용하는 방안도 타당하다고 할 것이다.
시민단체의 주장은 아마도 도시개발공사는 공익(?)을 목적으로 하며, 아파트 건립용 부지를 경쟁가격보다 낮은 비용으로 매입하기 때문에 원가에 가깝게 분양가를 책정해야 한다는 것으로 해석할 수 있다.
그러나 이는 결국 분양가를 기존 아파트 가격보다 낮은 수준에 묶게 되어 신규 아파트 공급 증가를 억제하는 결과를 초래한다. 또한, 싼 가격에 신규 아파트를 분양 받은 사람은 큰 이익을 보게 되므로 신규 아파트 분양을 둘러싼 특혜 및 비리 문제는 훨씬 더 심각해진다. 이는 아파트 분양가가 규제됐던 과거에 우리가 많이 경험했던 사실이다.
결론적으로, 아파트 건축 원가 공개는 정책 입안에 아무런 도움이 되지 않는다는 점에서 의미가 없다. 그 대신 아파트 가격은 시장에서 자율적으로 결정되도록 하고, 공사든 민간업체든 토지 매입과 관련된 특혜를 받고 있다면 이를 제거하고 토지 시장을 경쟁적으로 만드는 방법으로 왜곡된 부분을 바로잡아야 한다.
더 나아가 아파트를 비롯한 주택 가격 안정은, 주택에 대한 수요 증가 요인을 규명하여 이를 완화하는 동시에 토지 사용에 대한 규제를 완화 또는 철폐하는 등 주택 공급 여건을 개선하는 방법으로 해결하는 것이 바람직하다.
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<나의 생각>
평소 아파트 원가는 반드시 공개되어야 한다는 생각을 가지고 있던 나는 문화일보에 사설로 실린 "아파트 원가 공개 의미없다" 라는 전문가의 글을 읽어보고 과연 전문가의 논리가 타당한 것인지 되묻고 싶은 생각에 이 글을 올려봤다.
참고로 윗글의 저자인 김영용이란분은 인물정보에서 찾아보니 소속이 전남대학교 경제학부 교수로 되어있고 지금은 한국 경제 연구원 원장도 겸직하고 있다고 한다.
윗 글에서 김영용 교수는 아파트 원가를 공개해야 한다면 모든 서비스 상품의 원가도 밝혀져야 타당하며 경제학에서도 설명하는 바가 없다고 일축해버린다.
그러면서 김교수는 철저한 시장원리를 주장하는 글들을 이어간다.
그렇다면 정부의 역할은 과연 무엇인가를 묻지 않을 수 없다.
집값은 날로 치솟아 평범한 직장인이 평생을 직장생활하며 돈을 모아도 내집 한칸 마련 할 수 없는 현실을 정부에서 모르진 않을 것이고 집값이 비싸지는 원인이 실제로 거주해야할 실 수요자보다는 투기를 목적으로 하는 투기꾼들이 전국을 누비고 다니며 집값을 올려놓는다는 것을 모르진 않을텐데 정부에서 시장원리만 내세워가며 방관하고 말것인가?
이렇게 말하면 투기꾼은 강력한 규제로 묶어 부동산 시장에 발 붙이지 못하게 하면 되는 것이고 시장경제 원리와는 별도로 다루어야 할 사안이라고 반박 할지 모른다.
하지만 지금까지 부동산 시장이 그래왔듯이 부동산에 엄청난 거품이 생겨난 것은 투기꾼들이 한몫 챙기고 정부에서 한몫 챙기고 건설사가 한몫 챙기고 거기에 정치세력까지 든든히 한몫 챙겨왔기 때문일텐데 별도로 다루어야 할 사안이라고 말 할 수 있겠는가?
게다가 현 정부에선 지난 정부가 욕을 먹어가면서까지 묶어왔던 부동산 관련 규제를 풀어 놓으니 투기꾼에게 날개를 달아준 꼴이 아닌가?
그럼에도 경제학자인 김영용 교수는 모든 서비스 상품의 원가까지 거론하며 타당성을 주장한다.
그렇다면 만약 쌀이 부족하다면 그래서 시장원리에 맞게 쌀값이 일십배 ~ 이십배 뛰게 된다면 어떻게 하겠는가?
아마 사회적으로 대단한 혼란이 일어날 것이다.
그래서 정부에서는 물가 인상으로 인한 사회적 혼란을 막기위해 적정량의 쌀을 수입해서 시중에 풀어놓음으로써 물가를 안정시키고 평온한 사회를 유지시키는 역할을 하게 되는 것이고 또한 이것이 타당하지 않는가?
물론 아파트 분양가를 공개해서 거품을 어느정도 빼고난 후 건설사가 지은 아파트가 미분양이 생긴다면 건설사가 손해를 볼지도 모를 것이다.
그러나 우리나라처럼 선분양을 하는 나라에서 건설사가 손해를 봤다면 일정부분 건설사의 책임이 있음도 알아야 할 것이다.
또한 손해를 우려한 건설사가 아파트 건설사업을 소홀히 할 경우, 정부에서 일정부분 역할을 해주어야 하리라고 본다.
그동안 정부에서는 토지 공사를 앞세워 경지 조성이란 명목하에 엄청난 땅투기를 해왔고 대한주택공사를 앞세워 분양가를 부풀려 집투기를 하며 엄청난 이득을 낸 만큼 그 돈을 주택 안정화 사업에 다시 환원한다면 아파트 원가 공개를 한다해도 공급이 모자라 아파트 값이 치솟는 일은 없을 것이고 자연스럽게 거품도 걷혀 서민들의 내집마련으로 인한 부담도 적어져 오히려 내수경제가 살아날 것이라고 생각한다.
