요즘 대한민국 부동산 값을 두고 말들이많다
앞서 언급을 했었지만
이나라 집값이 앞으로 떨어질까?
아니면 다시금 펑~튀어 오를 수 있을까?
우리가 몇가지 생각해봐야 할 점이 있다
집(APT)은 한번 지으면 30~40년간다
건축기술의 발달로 앞으로는 그이상이다
대치동 타워팰리스 삼성동 아이파크로 대표되던
주상복합의 잔존수명은 60년을 이상이다
우리가 열광했던 주상복합의 인기는 요즘 찾아볼수가 없다
왜일까?
잠실의 20억하던 롯데 캐슬이 경매에 3번유찰되고
현재는 10억3천에 나와있다
주상복합은
노후화 되어도 쉽사리 부수고 재건축하기 어려운 단점이있다
관리비 또한 높으며
높은 용적률(800%)로 인한 대지지분이 작아
단순히 땅으로만 따진다면 일반아파트에 비해
재산가치가 1/3수준이고
기타 환기 및 통풍문제 그리고 화재등의 안전문제등이 있다
20년후에도 노후화된 타워펠리스에 부유층이 살까??
생각해볼일이다..
전두환 정권 이래로 매년 50만호 가까이 지어온apt
집장만의 의미는
이나라 국민들에겐 주거공간 그이상의 의미였다
중산층으로의 입성하는 꿈의 티켓이었고
유용한 투자의 대상이었다 지금까지는 그래왔다
문제는 APT라는게 소모품이 아니라는 점이다
현재 대한민국은
인구는 급속하게 격감하고 출산율은 떨어지고
세계1,2위를 다투는 초고령사회에 진입하고있으며
이나라 경제를 이끌었던
베이비붐 세대의 은퇴가 가시화되는 시점이다
주택을 사줘야하는 젊은세대 가수요층은
수억원을 호가하는 아파트를 장만할만큼의 그만한 돈이 없다
주택은(APT)는 초과잉공급 되었고
지금도 공급은 멈추지 않고있다
모든재화의 버블은 결국 그 본연의가치로 돌아가는법
강남의 10억을 호가하는 아파트가
분양 당시엔 2천만원 3천만원대였던 사실을 기억하자
물가상승률을 감안하여 넉넉하게 10배를 잡아도 2억내지 3억이다
떨어지는 칼날은 잡지말자..
앞으로 3~4년간을 정부가 버텨줄 수 있을까?
생각해보자..
요즘 뉴스에 많이나오는 가계부채문제 800조원..
이들부채의 대다수가 담보인정비율(LTV) 총부채상환비율(DTI)
주택담보대출이다
문제는 범세계적인 경기부양책은 각국의 부채를 급속히 늘려
국가의 재정건전성을 악화시키고 시중에 넘치는 유동성은 파생시장을 교란시켜
겉잡을 수 없는 인플레이션을 야기시킨다
이는 결국 금리인상 시그널로 귀결되고
이는 역사상 유례없는 초저금리시대의 끝을 의미한다
앞으로의 급속한 금리 인상으로 현5~6%의 대출금리가 10%이상으로 뛰게 되면
대부분의 대출을 변동금리에 의존하는 이나라 중.서민의 이자상환 부담운 한순간 2~3배로 뛰게된다
집한채 장만 하자고 월150~200만원씩 이자상환을 하던 가계가
순간 매월400~500씩 이자를 물고도 버텨낼 수 있을까?
공급또한 만만치않다
서울지역 주택보급율은 110%를 넘었고
주상복합 사무실용 오피스텔까지 합치면 이미 130%이다
차후 밀어내기 공급물량 입주물량 보금자리 쉬프트등
이미 토지보상끝내고 반드시 건축해야하는 미니신도시 아파트들이 있다
이뿐인가?
앞서 언급했듯이 대한민국은 베이비붐세대의 은퇴에 직면해있다
생산인구의 감소는 곧 수요감소로 이어져 부동산에 치명적인 영향을 미친다
미국의 리먼브라더스 파산과 일본의 잃어버린 10년엮시
주력생산인구의 은퇴와 그 시기를 같이했다
정부도 사실을 알고있다
정부에선 주택의 연착륙을 도모 하겠다고한다
절대로 한나라당이 부자들잘살자고
집값을 끌어올리려고 애쓰는게 아니다
그동안 리먼사태이후에 부동산 정책에 관하여
규제를 풀고 부양책에 열을 올렸던 어쩔 수 없는 이유가있다
왜냐하면
아파트 값의 급격한 하락은
주택부실이-> 담보대출부실-> 금융기관부실 -> 국가경제총체적부실을 야기하기 때문이다
또한 수억의 집한채가 유일한 재산인 대부분의 가계에서
집값의 급격한 하락은 중산층의 급격한 붕괴를 의미한다
그리고 전세끼고 대출받아 고가의 집을구매한 사람들은 거액의 이자를 감당치 못하도 거리로 내몰릴것이다
정부는 10억-->9억-->8억--> 이렇게 SOFT STEP으로
서서히 가격을 내리는것을 목표로하지만
이번 DTI LTV문제를 두고도
기획재정부와 국토해양부의 의견이 서로 다르듯이
정부입장에서는 정책의 방향을 잡기가 애매한 상황이다
부동산을 활성화 시키자니
가계대출이 문제이고 잠재적인 부실폭탄을 더 키우는 꼴이고
그대로 방치하자니 미국과 일본처럼 급격하게 붕괴될수도 있으니
양면모두가 어찌할수 없는 계륵이다..
유쾌하지 않지만
이나라 부동산시장의 돌이킬수 없는 현실이다
경제는 심리에 반응하기에 일시적인 부양책이나 이슈로
단기적인 반등이 있을 수 있지만
APT 3~4년후에는 지금보다 많은 조정을 받을것으로 본다
