지난6월 서초구 내곡 지구가 국민임대주택개발 계획안이 발표되면서, 서울 10만호 국민임대 주택에 물꼬를 터 주었다. 그리고 몇 개월 지나지 않아 세곡2지구와 강일 3지구의 사업시행이 타당성을 인정받지 못해 사업자체가 현재 부결되었다. 발표당시만 해도 정부가 사활을 걸고 추진하는 국민임대주택 100만호 사업에 차질이 생기지 않을지에 대한 많은 분들이 걱정을 했고, 이로 인해서 손해를 입은 사람은 다름 아닌 세곡2지구가 예정지구로 발표되고, 이에 대해 원주민들에게 주어지는 택지지구에 우선 입주 할 수 있는 권리를 노리고 투자했던 사람들이다. 사업이 중단되면 지정된 곳은 다시 개발제한 구역으로 돌아가게 되고, 영구히 자연 상태로를 보존되게 된다.
세곡2지구와 강일 3지구는 말 그대로 예정지구라 언제든지 바뀔 수 있는 여지를 항시 갖고 있다(실제로 예정지역이 부결된 것은 이번이 처음이라고 한다)그러나 이를 무시하고 투자한 것은 그들이위험을 안고 철거가옥투자해서 어쩌면 요행을 바라고 행한 당연한 결과라고 생각한다. 이 문제는 서울시에서도 세곡2지구와 강일3지구의 부결로 인해 이와 동일한 규모의 택지지구를 조만간 지정하겠다고 하는 게 건교부의 입장이고, 앞으로 국민임대사업에 큰 영향을 미치지 않을거라 판단된다.
이처럼 철거가옥투자가 많은 분들에게 관심이 고조 되면서 문제점 또한 많아 진 것은 사실이다. 솔개가 말하는 황금룰(rule)중 두 번째는 기본에 충실하자는 내용입니다. 이전의 글에서도 강조했듯이 특별 분양 아파트에 들어가기 위해서는 반듯이 입주권발생이 선행이 되어야 한다는 것은 필자가 목이 아프게 강조했던 바이다.바로 ‘입주권발생의 정석‘을 알아야 한다. 그동안 철거가옥시장은 '딱지'라는 인식이 강했기 때문에 이 시장자체를 불법이라고 여기는 분들도 종종 있지만, 합법적으로 도시계획 시설사업으로 철거되는 가옥에 투자해 철거민자격을 얻고. 이들에게 서울시에서 개발하는 택지지구에 입주 할 수 있는 입주권을 부여하는 것은 정상적인 소유권이전이다.
TIP! 이 외에 입주권거래 '딱지'는 소유권이전의 거래가 아닌 증서의 거래이며, 명의 도용이 가능하고 만약 문제가 생길시 법적인 보호를 받기 힘들기 때문에 더욱 주의를 요한다.
◇기획물건은...
반면 이를 이용해 아직 사업차체가 불분명한 사업이나 진행자체가 불확실한 것을 일명‘기획물건’이라고 하는데, 이런 물건을 취급하는 회사는 '선 작업물건'이라고 말한다. 최초의 도시계획사업이 나오기 전에 그 지역을 미리 작업한뒤 매입해서 공급하는 방식이라고 해서 도시계획입안이 나온 물건에 비해 가격이 비교적 저렴하기 때문에 시장에서 꾸준히 공급되고 있다. 그러나 실제로 투자하는 사례중 대부분이 피해를 보기 때문에 물건선정에 더욱 신중을 기해야한다.이러한 피해를 줄이기 위해서는 철거가옥투자를 객관적으로 이해하고 이투자에서의 기본적인 지식을 습득하는 것이 피해를 최소화 할수 있다.
◇도시계획시설사업을 알아보자
최초에 주민요청이나 구청 행정계획에 의해 사업대상 후보지에 대한 계획안이 만들어진다. 만들어진 계획안을 토대로 도시계획심의위원회라는 회의를 열어 각계 각층의 사람들이 모여사업에 타당성에 대해 논의하는 과정으로 사업결정 유/무를 결정한다.
계획안이 도시계획심의위원회를 거쳐 사업결정이 나면 바로 어떻게 공사를 할 것인가 하는 세부적인 도면작성에 들어간다. 구체적인 도면 작성이 끝나면 측량 단계를 거쳐 사업시작을 위한 준비를 한다. 이후에는 그동안 계획, 준비한 사업을 알리는 단계이다. 알리는 기간은 보통 15일 동안 이루어지고 2개 일간지와 게시판을 통해 사업을 알린다.
사업의 시작을 위해 수용되는 건물에 대해서 감정평가기관에서 나와 건물과 토지에 대해 가격을 감정 후 감정된 금액에 비례하여 현금 보상을 해주고 여기서 이주태책으로 입주권도 함께 발생한다.
이를 통해 6개월이라는 기간에 서울시에서 개발하는 택지지구 아파트에 우선적으로 입주할 수 있는 자격을 주는데,이를 통해서 발생되는 것이 철거가옥투자의 정석이다. 이처럼 입주권발생의 절차를 알아야하는 이유는 이를 통해서 변종될수 있는 여지가 충분히 있기때문이다. 한 예로 강북지역에는 아직도 주택이 밀집해있는 오래된 곳을 볼 수 있다.
그러나 그렇다고 오래된 가옥이라고 해서 모두 이에 해당되는 것은 아니다. 단지 도시계획시설사업(도로,주차장,공원..)으로 철거되는 가옥에 대해서만 입주권이 발생된다. 다시 말하면 도시계획시설사업이 아직 없는 사업을 가지고 앞으로 입안이 뜰거라는 식으로 투자자를 유혹하지만 그건 단지 그들만의 생각일 뿐이다. 서울시에서 이명박전 시장이 추진한 1동1마을 사업의 경우를 보더라도 알수 있다. 주거환경을 개선하기 위해 한동마다 공원하나씩을 짓겠다는 취지였다. 각 구청에서 엄선하여 후보지가 20여곳이 나왔다. 그러나 수년이 지난 지금 사업이 진행이 되는 곳은 단4곳뿐이다. 나머지 지역은 사업이 보류되거나 전면취소 되었다고 한다.이로 인해 아직 사업이 불투명한 후보지를 가지고 투자자를 모집했던 몇몇회사들은 자취를 감췄다.기획물건은 비교적 적은 비용에 투자할수 있기 때문에 수익율은 클수 있지만, 안되는 물건을 했을때는 돌이킬수 없는 실패를 가져다주는 경우가 있다. 이투자에 있어 입주권발생이 가장 중요하며 철거가옥 투자를 하려면 확인할수 있는 정품에 하라고 말하고 싶다.
◇기본+원칙
찰리 멍거라는 워렌버핏의 동업자로도 유명한 사람이다. 그는 심리상태가 주는 영향에 대한 멍거 의 견해와 투자에 있어 심리 상태로 고려해야만 한다는 멍거의 주장은 버크셔 해서 웨이에 커다란 기여라고 말할 수 있는데,특히 그는 자신의 오판의 심리(psychology of misjudgment)라고 명명한 것에 힘주어 말하며 사람들로 하여금 잘못된 판단을 내리게 만드는 인성(人性)은 도대체 무엇인가라는 질문을 던졌다. 멍거가 말하는 오판의 심리는 사람들의 뇌가 분석할 때 지름길을 택하는 것이라고 했다. 너무도 성급하게 결론을 내리고 쉽사리 오해하며 또한 속임수에 빠진다는 것이다.
◇두가지 위험
혹시 부동산투자에서도 오판에 심리에 빠진 것은 아닌가 판단해 봐야 한다. 주변에서 말하는 부동산에서 돈을 번 사람들을 통해 우리는 쉽게 부동산을 알아보고 당장 눈앞에 오르는 부동산에 맘을 끌린다.또한 주변에서 누군가 00에 투자에서 돈을 벌었다고 하면 쉽사리 마음이 움직이기 마련이다.
이는 평범한 투자자가 빠지게 되는 오해이며 이러한 유형의 사람은 속임수에 빠지기 쉽다. 투자는 거짓을 말하지 않는다. 단지 해석하는 사람이 포장하는 것에 의해 진실을 가려지느냐에 문제다. 철거가옥 투자도 예외는 아니다. 단편적인 면을 보고서 투자를 판단하는 분들이 있는데, 눈앞에 수익을 위해 꼭 알아둬야 할 절차는 무시하게 되는 것이다. 다시 말하면 철거가옥에 대한 수익성과 장점을 가지고 포장에만 중점을 둔다면 문제는 있다는 것이다. 장점도 중요하지만 철거가옥투자는 반듯이 위험이 따른다. 투자에서 격게 되는 수많은 경우의 수를 투자자에게 바라는 것은 아니다. 단지 기본적으로 입주권이 발생되는 절차나 도시계획절차를 정확하게 알고 객관적인 자료를 통해 결정해야하는 원칙을 갖는 것은, 난무하는 부동산 시장에서 현명한 선택을 할 수 있다는 것을 잊지 말아야 한다.
필자의 주변에서 오판의 심리를 무시 하는 분들을 만날 수 있었다.그들은 자신의 선택으로 인해 치명적인 손해를 보고나서 그것을 거부하게 되었다고 한다.
철거가옥투자에서 말하는 위험은 두가지로 정의 할수 있다. 첫째는 입주권발생에서 생길수 있는 위험과 두 번째는 지구접수에 대한 불투명성이다. 생각해 보자 첫 번째 입주권의 발생은 정확하게 도시계획시설사업으로 인해 철거되는 가옥에 대해서 주거안정을 위해 나오는 보상을 말하는데, 업계에서 말하는 믿을수있는 물건을 선정하는 기준은 서두에서도 말했던 도시계획시설사업의 절차이다. 사업이 진행되는 과정에 따른 물건의 발생시기와 확률을 짐작 할 수 있다는 것이다. 이는 3편에 더욱 자세히 다루도록 하고. 두번째로 지구접수에 관한 문제인데, 단도 직입적으로 말해서 투자자가 한 지구에 꽂치지 않았다면 큰문제가 되지 않는다. 세곡지구에 투자를 원한다고 해서 반드시 들어 갈수 있는 것이 아니다. 앞으로 열릴 수 있는 지구는 강남구 세곡지구를 포함해 상암지구,마천지구,우면지구를 들수있는데 이중에 올 하반기부터 내년 중반기까지 열릴 수 있는 지구라고 전문가들은 점치고 있다. 유념해야 할것은 선순위와 후순위를 넉넉하게 준비하라. 분명 관심을 갖고 알아본다면 분명 흙속에 진주를 찾을수 있을 것이다.
기본+원칙=가치
주식을 투자에서 워렌버핏을 모르는 이는 아마도 없을 거라 생각한다. 본문에서도 잠깐 소개한 워크셔해서웨이의 대주주이며 전세계 부자 중2위 게이츠의 뒤를 잇는 대부이다. 그가 말하는 투자는 단순하며 독특하다. 화장실에서 면도한는 질레트면도기에 투자하고 좋와하는 코카콜라에 투자한다는 것이다. 그리고 엄청난 수익을 올렸다고 한다.그 당시 수많은 유혹과 주변의 반대에도 불구하고 주가지수 마져 보지 않았다고 한다. 버핏은 현재보이는 이익보다는 그 회사에 향후 가치를 보고 투자한다고 말한다. 부동산시장에서도 올해만해도 많은 변화가 일어나고 있으며 아파트 분양가는 앞으로 올라 갈 것이다. 그리고 철거가옥투자에서도 물론 많은 피해가 발생 할수 있는 요소를 갖고 있어 초기 투자자들에게는 적지 않은 고민이 되는 것임은 분명하다. 그러나 기본지식과 철거가옥투자에서의 변하지 않는 원칙을 갖는다면 아마도 리스크를 안겨주는 투자는 아닐 것이다. 준비하는 자에게 위험은 두려움보다도 기회로 다가 올수 있다는 기본에 반듯이 충실할 필요는 있다. 솔개
글을 마치며...
인터넷이 보편화되고 너무 많은 사람들이 부동산에 관심을 갖고 정보를 접하며, 기회의 바다에서
지금 이카페를 접하는 분들은 아마도 수 많은 카페를 뒤로하고 선택대해 심심한 감사를 전합니다 .카페를통해
철거가옥투자에 대한 내용을 처음 접하는 분도 계실것이고, 그동안 관심을 갖고 계신분들도 물론
계실것아라 생각합니다.카페지기는 이 모든 분들을 위해 보다 객관적인 판단을 돕고자 노력할 것입니다.
성공한 투자자들은 말합니다.앞으로 눈앞에 보이는 수익보다는 어떤 한분양에 대해서 장기적인
안목으로 보다 가치있는 곳에 주목하는 한차원 높은 전문성을 갖추길 요구합니다.
그리나 이 카페를 선택한 당신은 분명 전문가라는 것을...
