1가구 1주택은 폐지해야함

좋은글 같아 퍼옴:

오늘은 1가구 1주택 정책에 대해 한번 생각해 보려 한다. 요새 집값 참 비싸다. 특히 아파트 너무 비싸지.. 암.. 특히 서울, 경기 쪽은 너무너무 비싸다. 그래서 한 가족당 집은 한 채만 사야 한다.. 라는 철학과 경제 정책, 참 듣기엔 좋은 것 같다. 따라서 지난 문재인 정권 때 1가구 1주택에 초점을 맞춰서 세제, 대출 등 부동산 정책 등이 전면적으로 개편되었다. 그리고 그후 윤석열 정부 들어 완화를 하려 했지만 국회에서 통과가 안되어 그 큰 틀은 계승되고 있는 형국이다. 자 그후 약 4-5년이 흘렀다. 지금 과연 그 효과는 어떠한가? 부동산 가격이 안정화되고 모두 집을 살 수 있는 유토피아가 되었는가?

가장 먼저 떠오르는 건 바로 “양극화”이다. 서울 강남 3구 및 마용성 등 소위 서울 상급지라고 불리우는 지역 내 아파트의 가격이 천정부지로 뛰어 버렸다. 문재인 정권이 처음 이러한 부동산 정책을 강하게 펼치기 시작한 2019년 전 만해도 서울 상급지와 경기도 및 지방의 아파트 가격 차이가 그렇게 심하지 않았다. 내 기억에 2018-2019년에 마포구 성동구 등 국평 아파트는 5-7억원이면 살수 있었고, 강남도 10억원대면 살 수 있었다. 이때, 경기도 신도시나 광역시 인기 지역 아파트도 가격이 마포 성동 등과 비슷 했었다.

그러나 지금은 어떠한가? 마포 성동 신축 국평은 거의 20억원에 근접하게 올랐고 강남은 30억을 돌파해버렸다.. 근데 경기도 신도시나 광역시 등은 여전히 10억대 초반에 불과하다. 가격 차이가 정말 심하게 벌어져 버렸다. 특히 수도권이나 광역시 중심부가 아닌 일반 지방 지역은 가격이 거의 안올랐다.

이러다 보니 서울 상급지 아파트 보유자와 비 상급지 주택 보유자 간의 자산 격차가 정말 너무 벌어져 버린 것이다. 이제 4차원의 벽이 생긴 것 같다.

왜 이렇게까지 벌어져버렸을까? 바로 1가구 1주택 정책을 펴다 보니 이른바 똘똘한 한 채 현상이 두드러지게 되었고, 이것이 바로 서울 상급지로 모든 자금이 쏠리게 되어버린 이유인 것이다. 한 가구 당 한 채 이상 사버리면 취득세, 종부세, 양도세를 중과로 극심하게 때려버리고, 대출도 제한하고 하다 보니 결국 많은 가구들이 비핵심 주택 (빌라, 오피스텔, 비핵심지 아파트) 등을 팔고 서울 핵심지 아파트 1채로 갈아타 버린 것이다. 그러다 보니 비핵심 주택의 가격은 곤두박질 치거나 거의 오르지 않게 되고, 서울 핵심지 아파트만 가격이 계속 상승하게 되어버린 것이다. 이러한 현상이 가속화 되다 보니 여러 문제점 들이 생기기 시작했다.

첫째, 빌라, 오피스텔 전세 사기 문제이다. 빌라, 오피를 주택으로 가지고 있으면 주택수에 카운트 되기 때문에 아무도 사려고 하지 않았다. 그러다 보니 전세가가 매매가랑 붙거나 역전되어 버렸고, 금리가 오르면서 전세 사기 문제가 대거 터져버린 것이다. 아직도 빌라, 오피는 시장에서 외면 받고 있다. 이 현상이 몇 년 더 지속되면, 중/저소득층들의 주거 사다리 역할을 했었던 빌라, 오피 공급이 줄어들어 이 주택들 마저 월세가 상당히 높아져 중/저소득층들의 가처분 소득을 심하게 줄여버릴 수도 있을 것이다.

둘째, 수도권 경제 집중화 심화이다. 중국처럼 아예 호구가 정해져 있어, 내가 사는 지역의 집만 살 수 있다면 모를까, 우리나라는 광주주에 살아도 서울에 집을 살 수 있다. 이러다 보니 지방집을 팔고 서울 집을 사는 현상이 가속화되고 있다. 지방의 자본이 계속 서울로 모이고 있는 것이다. 이러다 보니 수도권-지방 간의 양극화는 더욱 심해지고 있고, 자본이 모이다 보니 직장도 수도권으로 모이고, 지방의 젊은이들도 이러한 현상을 따라 수도권으로 계속 모여들고 있다. 전 국토의 극히 일부인 수도권에 인구의 반 이상이 몰려 살고 있는 기형적인 도시국가 현상이 계속 심화되고 있는 것이다. 정말 국토의 낭비가 아닐 수 없다. 수도권으로 계속 인구가 몰리니 수도권의 주거비와 물가는 더욱 더 올라가고 그 지역에 살고 있는 국민들의 가처분 소득은 줄고 경기는 악화되고 있다.

셋째, 결혼율, 출산율 악화이다. 요새 결혼이나 출산을 잘 안하는 가장 큰 이유는, 결혼/출산 이후 경제적으로 더 열악한 삶을 살게 될 것이 자명하기 때문이다. 그리고 미래에 더 잘살게 될 거라는 희망이 보이지 않기 때문이다. 월급받아서 세금 내고 좀 소비하고 나면 모을 돈도 없고, 내가 살수 있는 집을 사봐야 가격도 안오를 것이 뻔하기 때문이다. 또한, 자식을 낳고 안좋은 지역과 집에서 키우고 싶지 않기 때문이기도 할 것이다. 최근 20-30 머리속에는 서울 핵심지: 강남, 서초, 송파, 용산, 마포, 성동 등 인기 지역 아파트 말고는 어차피 사도 가격이 안 오를 거라는 인식이 있다. 그러다 보니 애초에 금수저 20-30 말고는 애초에 이러한 지역 아파트 매수는 접근 자체가 불가능한 것이다.

따라서, 어차피 오르지도 않을 집(빌라, 오피, 지방, 비인기 지역 아파트)은 아예 사질 않고, 서울 핵심지 아파트를 사는 날까지 결혼도 출산도 미루게 되거나 아예 포기하게 되는 것이다. 만약 중간 디딤돌 자산(비핵심지 아파트, 오피, 빌라)들도 꾸준히 가격이 우상향 한다면 20-30들도 가격이 저렴한 2-3억 짜리 집에서 시작해서 차츰 차츰 갈아타며 원하는 목표 지역까지 이동하며 더 밝은 미래의 희망을 볼 수 있을 것이고 결혼, 출산율 상승에도 기여할 수 있을 것이다.

넷째, 부동산 거래율 감소에 따른 세수 감소이다. 서울 핵심지 말고는 가격 상승에 대한 희망이 사라지고 있기 때문에 점차 부동산 거래 건수가 줄어들고 취득세, 양도세 등의 세원이 줄어들게 되면 각 지방의 세입 재정에 문제가 생기고 공무원 조직을 돌리고 인프라를 확충하고 복지로 쓸 예산이 줄어들게 될 것이다. 이렇게 되면 지방채를 발행해서 빚잔치를 하다가 결국 파산하는 지방정부들이 생겨날 수도 있을 것이다.

다섯째, 주택수를 가구당(등본상 같은 주소)으로 규제하다 보니 가족적으로도 많은 문제가 발생하고 있다. 연로하시거나 병 드신 부모님을 모실 경우 주택수가 합산(노부모 봉양 특례가 있긴 하지만 복잡해서 사용하기 쉽지 않음)되어 세제 상의 불이익을 받을 수 있다 보니 효도를 하는데에도 문제가 발생하고 있으며, 결혼할 경우 세금/청약 문제로 일부러 혼인신고를 안하는 경우도 생기다 보니 이혼 가능성도 높아질 수밖에 없을 것이며, 성인이 된 자녀가 주택을 사려할 경우 부모님 집에서 같이 살면 될 것을 굳이 가구를 분화해야 하다 보니 가구 분화에 따라 가구수가 증대되고 남에게 세를 놔도 되는 집에 굳이 살게 됨으로써 주택수가 부족하게 되어, 부동산 가격 안정화에 불이익을 줄수도 있을 것이다.

이처럼, 1가구 1주택 정책을 약 5년간 쓰고 있는데, 이런 부작용들이 무수히 발생하고 있다. 앞으로 1개인 1주택 또는 1가구 3주택 등으로 세재, 대출 규제를 정책적으로 변화시켜주게 되면 위의 문제들을 상당수 해소할 수 있을 것이다. 20-30이 경기도/지방 3-4억짜리 아파트 사서 2년후 1-2억 벌고 양도세 비과세로 팔고, 서울 외곽 5-6억짜리로 갈아타고 또 1-2억 벌고 팔고, 서울 중심 구축 10억짜리로 갈아타고 2-3억 벌고 팔고, 50대 되어서 15억짜리 중심 신축으로 갈아타서 또 2-3억 벌고 이런 희망적인 로드맵이 그려지면 자연스레 결혼도 더 쉽게 하고 애들도 더 쉽게 낳고 할 수 있지 않을까?

왜 진입장벽이 매우 높은, 금수저만 가능한 서울 상급지에 아파트를 보유한 사람만 자본 소득을 쉽게 벌게끔 구조화되어 있는 것일까? 그것도 왜 서민을 위한다는 정당에서 이러한 정책을 고수하고 있는 것인가? 이건 새로운 유형의 계층 분화 방식인것일까? 이 정책에 대해 이제 다시 생각해 볼때가 된 것 같다.

닥터 클라우드 블로그:

https://blog.naver.com/saju3030/223275321213