요즘 부동산 매매시장이나 분양시장이 정부정책으로 인해 일반적인 거래는 없는 편이나
특별한 호재가 있는 지역들은 반짝반짝 거래가 되고 있다. 그중에 꾸준한 거래가 있는 곳은 서울시의 택지개발지구에 조성원가로 특별분양을 받는 도시계획으로 인해 수용대상이 되는 철거예정주택이다.
철거예정주택이란 서울시와 25개 구청에서 도로개설이나 공원조성 등 도시계획사업으로 수용이 되는 주택인데 수용시 토지보상금과 건물보상금을 지급하고 주택인 경우에는 이주대책으로 SH공사에서 시행하는 택지개발지구의 특별분양권(일명 입주권)이 주어진다.
" 서울특별시 철거민 등에 대한 국민주택 특별공급규칙" 에 보면 주택의 면적이 40평방미터(12.1평)이상이면 33평형 아파트 입주권이 주어지고, 12.1평 미만이면 25평형 아파트 입주권이 주어진다.
철거예정주택 시장이 아직도 살아 움직이는 것은 서울시의 택지개발지구에 건설하는 아파트는 철거민에게 우선공급하고 남는 경우에만 청약저축 가입자에게 일반분양을 하는데, 일반분양을 하더라도 청약저축에 가입한지 10년 이상은 되야 당첨가능성이 있기 때문이다..
택지개발지구는 말 그대로 대지가 아닌 임야나 전, 답 등을 수용하여 택지를 개발하는 것으로 토지수용가가 대지를 수용하는 것에 비해 현저히 저렴하기 때문에 조성원가가 낮아 분양가가 낮게 책정되는 것이다.
일반적으로 민영아파트의 경우는 강남과 강북 등 지역에 따라 분양가 차이가 많이 나는데 대지의 가격차이가 많이 나기 때문이다. 그러나 택지개발지구는 강남이나 강북의 분양가 차이가 거의 없다.
왜냐하면 강북의 임야, 전, 답이나 강남권의 임야, 전, 답의 토지가격의 차이가 거의 없기 때문이다.
만약에 민영건설회사에서 서울시의 임야나 전, 답을 사들여 아파트를 분양한다면 지역시세에 따라 분양가를 다르게 책정할 것이나 다행히 서울시의 택지개발은 서울시 산하기관인 SH공사에서 전담을 하기 때문에 주변시세로 분양을 하는 것이 아니라 조성원가로 분양을 하므로 분양가가 현재 평당 700만원 정도로 책정되는 것이다.
서울의 택지개발지구는 분양가가 저렴하던 안하던 우선분양을 받을 수 있는 방법은 도시계획으로 수용되는 주택을 소유하는 방법이 최선의 방법이므로 철거민이 아닌 일반인이 택지개발지구의 아파트에 입주하려면 철거예정가옥을 구입하는 방법밖에는 없는 것이다.
아니면 특별분양 받은 사람들이 아파트에 입주한 후 매물로 내놓았을 때 시세대로 아파트를
구입해야만 한다.
과거 상암 월드컵아파트도 국민주택규모 전용 25.7평(33평형)까지는 철거민에게 우선 공급하였고 분양가 역시 조성원가로 분양하여 평당 500만 ~ 700만원 정도로 특별분양을 하였다. 청약저축에 가입했던 많은 사람들이 상암동에 일반분양을 기다리고 있었으나 이미 철거민으로 입주자가 모두 선정된 상태였고 분양한다는 말은 상암동 입주권을 갖고 있는 사람들
끼리 동.호수 추첨을 하는 것을 언론에서는 분양한다고 한 것이다.
현재도 마찬가지로 송파구 장지지구나 강동구 강일1지구가 입주권을 받은 철거민으로 이미 입주자가 모두 선정되었는데 SH공사 민원상담실에 보면 청약저축 가입자들이 일반분양을 언제하는지 문의 하는 사람이 많다. 그런데 SH공사에서는 아파트입주 약 6개월 전에 분양을 하게 되므로 아직 세대수나 분양일정 등을 알 수 없다고만 한다. 나중에 분양을 하게 될 때는 역시 지금 입주권을 갖고 있는 사람들끼리 동.호수 추첨을 하는 것이다.
따라서 현재 철거민으로부터 신청을 받고 있는 발산지구나 앞으로 있을 강일2지구, 상암2지구, 마천지구, 세곡지구, 우면2지구 등도 내년부터 순차적으로 철거민에게 신청을 받을 텐데 특별분양을 모르는 청약저축 가입자들은 과거와 마찬가지로 일반분양을 기다릴 것이다.
요즘 정부정책으로 민영아파트의 일반분양은 특정지역을 제외하고는 미분양이 많아 분양에 성공을 하려고 여러 가지 호조건도 제시하고 분양일정도 늦추고 깜깜이 분양이니 하면서 여러 가지 방법을 모색하고 있지만 분양이 제대로 안되는 것이 현실이다.
그러나 서울시 택지개발지구 아파트는 모집광고나 아파트광고를 대대적으로 하지도 않으면서 미분양이 하나도 없다. 그 이유는 바로 도시계획으로 수용되는 주택소유자에게 입주권이 부여되기 때문에, 광고를 하지 않아도 입주권은 발생되고 있고 그들은 당연히 택지지구로 입주를 하기 때문에 인기있는 택지지구는 미분양이 없는 것이다.
단 비인기 택지지구인 경우에는 철거민으로도 다 채워지지 않는데 그것은 도시계획으로 수용되는 주택수가 모든 택지지구의 분양아파트 수보다 부족하기 때문이다. 그러나 비인기 택지지구도 미분양이란 없다. 왜냐하면 철거민에게 우선공급하고 남은 물량이지만 청약저축가입자에게만 일반분양을 하므로 서울시에 청약저축 가입자가 워낙 많고 청약저축 가입자 대상으로 일반분양 하는 아파트는 턱없이 모자라서 모집당일 분양이 완료된다.
또한 일반분양이긴 하지만 SH공사에서는 특별공급대상인 철거민과 마찬가지로 조성원가로 분양을 하기 때문에 분양가가 주변시세보다 많이 저렴하여 청약자가 많다는 것이다.
따라서 청약저축 가입자가 청약을 하더라도 경쟁이 심한데 청약저축은 단순 추첨이 아니라
가입한지 오래된 순으로 당첨이 되기 때문에 10년은 넘어야 당첨가능성이 있어서 일반분양을 받기도 어렵다.
따라서 택지지구 아파트를 분양받으려면 철거예정주택을 구입해야 하는데 문제는 철거예정주택이 확실한 철거예정주택인가가 문제다. 가끔 언론에 철거가옥 사기사건 관련기사가 나오는데 그것은 철거가옥매물이 많지 않고 일부컨설팅 회사가 물건확인도 안된 상태에서 보장을 해주겠다며 매매계약을 하게 만들기 때문이다.
정확한 철거예정주택을 구입하는 것이 가장 중요한 관건으로 도시계획사업이 결정된 물건인지 언제쯤 보상계획이 있는지 먼저 확인을 한 후에 계약을 진행하는 공인중개사 부동산을 통하여 구입하는 것이 피해를 당하지 않고 택지지구에 안전하게 입주를 할 수 있는 방법일 것이다.
(02)487-9114
