계약서에 ‘매매대금 지급은 실측면적기준’이라는 약정 넣은것도 한 방법
2006년 4월 평택시 현덕면 인근에서 임야 750여평(등기부상 면적)을
3억7000여만원에 매입한 이 모씨. 땅을 살 때
매매계약서를 잘못 써서 4000여만원을 손해 볼 처지가 됐다.
지난해 말 이 땅을 되팔기 위해 실제로 면적을 측량해보니
당초 계약서상에 표기된 것보다 20평이나 모자랐던 것을 알게 됐다.
그러나 이 모씨는 땅 판 사람으로부터 부족한 20평에 대한 땅값을 돌려 받을 수 없게 됐다.
땅을 살 때 ‘수량매매’ 방식이 아닌 ‘필지매매’ 방식으로 계약서를 썼기 때문이다.
이 경우 법원 판결에 따르면 필지매매의 경우 서류상 면적과
실제 땅 면적이 다르다는 사실이 밝혀지더라도
매도인을 상대로 그 차액을 돌려 받을 수 없다는 판결이 있기 때문.
(대법원1993.6.25선고 92다56674판결).
또한 임야의 경우 특히 면적이 등기부상 면적보다 적을 경우가 많다.
이는 토지 면적측량시 축척비율이 달라 측량시 전, 답을 우선시하기 때문이다.
땅 매매 계약서 작성 방식에는 기본적으로 두 가지가 있다.
‘필지 매매’와 ‘수량매매’ 방식 등이 그것이다.
필지 매매는 계약서에 전체 땅 면적과 매매대금만을 적어넣은 방식으로 가장 널리 쓰인다.
반면 수량매매는 전체 땅 면적, 매매대금과 함께 평당 금액도 적어 넣는다.
수량매매는 평당 가격을 기준으로 하는 매매인데 비해,
필지매매는 매매대상인 땅 전체를 하나의 필지로 보고 체결하는
계약서 작성 방식으로 보면 된다. 현행 법률상으로는 두 방식 모두 정식 계약행위로 인정받는다.
하지만 서류상 면적과 실제 면적이 차이가 날 때는 문제가 된다.
이 경우 법원은 수량매매 방식으로 체결한 땅 계약에 한해 매도인을 상대로
‘감액청구(실제보다 부족한 땅 면적만큼 차액을 돌려 달라는 요구)’을 할 수 있도록 하고 있기 때문이다.
때문에 반드시 땅 계약서를 작성할 때 특약사항으로 평당 금액을 명기해 수량을 표시해야 한다.
아니면 계약서에 ‘매매대금의 지급은 실측면적기준’이라는 약정사항을 적어넣은 것도 한 가지 방법이다.
민권식 <aptmal@naver.com>
2007년 03월 15일 11시 15분
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