늘그막에 하는 묻지마 투자, 결과는 뻔한 일
“노후 보장, 이보다 더 좋을 수는 없다!”
“회사보유분 특별분양, 3-5천만원 투자시 몇 년간 연 12% 월세 보장....
시공회사 분양보장, 무슨 은행 자금관리, 무슨 법무사, 법무법인 계약관리 운운....“
요즈음도 이런 광고 하루에도 몇 개씩 신문에 대문짝만하게 나오는 것을 보면
아직도 많은 사람들이 묻지마 투자를 하고 있다는 이야기인데....
최근들어 법원은 아파트나 상가 등 부동산의 분양과 관련하여 매수인이 물건에 대한 현장조사나 하자확인 등을 정확히 하지 않은 경우에는 불행하게도 부동산에 하자가 있거나 분양광고 시와 다소 차이가 있더라도 매도인에게 책임을 인정하지 않으므로 투자자들은 크게 주의하여야 할 것이다.
대표적인 것이 필자의 블로그 중 신나는 세상의 글 “농지에 투기하려다 망신살”에 있는 판결이다.
투자하는 것을 나무랄 수는 없지만,
퇴직금, 적금 등 귀한 돈을 거액투자하는 것인만큼 상인들의 상술에 쉽게 넘어가지 말고 많은 상담과 현장확인을 거치고 전문가의 조언을 들은 뒤에 투자하는 것이 늘그막에 참담한 아픔을 남기지 않는 길일 것이다(‘06. 4. 12. 최영호변호사).
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부산지방법원 2006. 4. 6.선고 2006가합8005호 판결
○ 사안의 개요
1. 피고 회사는 ○○아파트 단지를 신축하여 분양한 회사인데, 원고 1은 분양 내정가349,520,000원의 3층 점포를 455,000,000원(내정가 대비 약 130%)에, 원고 2는 분양 내정가 195,500,000원의 3층 점포를 197,000,000원(내정가 대비 약 101%)에, 원고 3은 분양 내정가 179,270,000원의 3층 점포를 210,000,000원(내정가 대비 약 117%)에 분양받았다.
2. 위 아파트 상가 5층에 위치한 점포들의 당초 분양 내정가는 90,200,000원(분양면적 17.65평) 내지 126,500,000원(분양면적 23평) 상당으로 원고들이 분양받은 3층에 위치한 점포들의 분양 내정가(분양면적 17.65평은 238,280,000원, 분양면적 23평은 207,000,000원)에 비하여 비교적 낮게 결정되었다.
3. 피고는 이 사건 상가를 신축 중 여러 신문에 상가공급광고를 게재하였고, 입찰자들에 대한 분양설명회를 개최하고 각 점포의 분양 내정가를 공개한 후 경쟁 입찰방식으로 분양을 시작하였는데,
각종 신문의 분양광고에는 이 사건 아파트를 포함한 이 사건 상가의 조감도와 층별 평면도가 인쇄되어 있었고 분양설명회의 일시, 장소와 입찰방법의 안내, 분양계약의 안내 등에 관한 문구가 인쇄되어 있었다.
4. 아파트 분양설명회 당시의 설명회장에는 이 사건 아파트 단지와 이 사건 상가의 조감도가 게시되어 있었고,
이 사건 상가의 입찰당시에 피고가 입찰자들에게 나누어준 ‘입찰신청 및 입찰시 유의사항’이라는 표제의 서류에는 입찰시의 유의사항 외에도 “상가에 대한 현장 설명을 별도로 실시하지 않으므로,
현장 확인은 본인이 직접 하여야 하며, 현장을 확인하지 않음으로써 발생하는 문제는 전적으로 입찰자의 책임이므로 추후 회사에 일체의 이의를 제기할 수 없다”는 문구가 기재되어 있었다.
5. 이 사건 상가의 분양계약 전에 신축공사 중이던 이 사건 상가건물의 내부의 출입을 피고가 통제하였으나, 공사현장 부근에서 상가의 위치나 주변상황을 확인할 수 있었다.
6. 이 사건 상가는 이 사건 아파트 단지의 출입구에서 시계방향의 반원형 도로의 안쪽 부분에 위치하고 있는데, 도로는 급경사를 이루는 오르막 형 도로이고, 이 사건 아파트 단지는 이 사건 상가의 위쪽에 위치하고 있다.
7. 이 사건 상가건물은 5층 건물로서 1층 및 2층 부분은 앞쪽에서 보기에는 지상 건물로 보이나 뒤쪽과 오른쪽 부분은 지하형태의 건물이고, 3층부터 5층 부분은 지상형태의 건물이어서, 원고들이 분양받은 3층 점포는 상가 앞쪽에서 보기에는 건물이 3층 부분에 위치하고 있으나 상가의 뒤쪽에서 보기에는 외관상 지상 1층 부분에 해당하는 것으로 보인다.
8. 이 사건 상가건물 3층의 뒤쪽으로는 상가 건물과 도로 사이에 아파트 단지 내의 주민들 및 상가 이용객들의 편의를 위하여 100여 평 넓이의 광장과 100여 평 규모의 실내 체육관시설이 설치되어 있는데 광장과 연결되어 이 사건 상가의 주 출입구와 체육관시설의 출입구가 있다.
9. 현재 이 사건 아파트 단지 내에는 주 상가인 이 사건 상가 정도의 규모 또는 그 이상의 규모를 가진 다른 상가건물이 존재하지 아니한다.
○ 쟁점
아파트 상가 분양 시 수분양자들이 상가의 입지조건을 제대로 확인하지 않은 경우 분양회사의 기망으로 인한 손해배상책임을 물을 수 있는 지 여부
○ 법원의 판단
이 사건 상가건물의 5층 부분은 이 사건 아파트 단지에서 내려오는 도로와 사이에 약 10m 정도 거리가 떨어져 있는데
도로와 건물 사이를 연결하는 통로가 있고 이 통로를 통해서도 곧바로 상가로 출입할 수 있게 되어 있어 상가건물 3층 배면의 광장 주 출입구에 이르는 급경사의 도로를 이용하는 것보다 위 5층 부분의 연결도로를 통하는 것을 더 선호할 여지가 있는 점이 인정되기는 하나,
이 사건 상가의 3층 뒤쪽에는 아파트 주민들이 이용할 수 있는 100여 평 넓이의 광장과 100여 평 규모의 실내 체육관의 출입구가 인접하여 있는 등 외관상으로도 이 사건 상가건물의 중심부로 보이는 점,
피고는 이 사건 상가의 분양과정(신문광고, 분양설명회장 등)에서 이 사건 상가의 조감도를 이 사건 상가건물의 전면, 우측면, 배면 등으로 세분하여 이를 게시․게재하였던 점,
위 조감도상의 이 사건 상가 모습과 실제 이 사건 상가건물의 구조 및 현황이 별다른 차이가 없어 보이는 점,
피고가 이 사건 상가의 입찰당시에 입찰자들에게 나누어준 ‘입찰신청 및 입찰시 유의사항’이라는 표제의 서류에서 입찰당시 입찰자로 하여금 직접 현장 확인을 할 것을 촉구한 것으로 보이는 점,
이 사건 상가의 분양 내정가는 원고들이 입찰하거나 분양계약을 체결하기 이전에 이미 공개되어 있었으므로
원고들은 자신들이 분양받은 점포들 외에도 건물의 다른 층에 위치한 점포들의 분양 내정가 역시 사전에 알고 이를 서로 비교해 본 후 건물 3층 부분의 점포를 분양받기로 결정하였을 것으로 보이는 점 등을 알 수 있고,
이러한 사정에 비추어 보면 피고가 원고를 원고 주장과 같이 기망하였다고 보기 어렵고, 설사 피고가 원고들에게 이 사건 상가건물의 공사현장 또는 건물내부출입을 통제하였다고 하더라도
당시 이 사건 건물은 신축공사 중인 관계로 경험칙 상 공사현장의 안전문제 등을 고려하여 원고들뿐만 아니라 일반인 또는 불특정 다수인의 출입통제를 하였을 것으로 추정되므로 피고회사의 기망으로 비슷한 입지의 상가보다 더 많은 분양대금을 치르는 손해를 입었다는 원고의 주장은 이유 없다.
□ 판결의 의미
이 판결에 의하면 아파트 분양 시 주택이나 상가의 입지조건과 관련하여, 수분양자들이 스스로 주의하여야 할 주의의무의 내용 및 정도와 분양회사의 설명의무위반이나 기망으로 인한 손해배상책임의 인정기준과 인정범위를 알 수 있다.
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사실 필자도 이런 광고에 현혹되어 잘못 투자를 할 찰라에 동료 변호사가 귀띰을 하여 실수를 면하였던 일이 있다.
결국, 얼마 뒤 그 상가는 상가분양자들과 건축업자 간의 분쟁으로 소송에 이르는 등 상당히 골치를 썩였다고 하는데 공교롭게도 그 소송을 아는 변호사가 맡아 하마터면 필자가 그 변호사의 상대방이 될뻔한 재미있는 일이 있었다.
대통령께서도 퇴임 후에는 임대아파트에 살면서 주식투자를 할 계획이라고 하는데 필자도 주식이나 한 번 해볼까?
근데 주식과 경마, 경정도 도박인데 그런 것들은 당연시 되면서
노름판의 도박과 오락실의 도박은 처벌받고, 부동산투기는 손가락질 받는 이유는 무얼까?
잘 모르겠네......(‘06. 4. 12. 최영호변호사)
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