♥철거민 : 서울특별시<에스에이치(SH)공사와 자치구를 포함한다>가 시행하는
도시계획사업·시민아파트정리사업의 추진 또는 각종 재해 등으로 인하여
철거되는 주택의 소유자를 말한다.
♥철거가옥 : 서울특별시<에스에이치(SH)공사와 자치구를 포함한다>가 시행하는 도시계획사업·시민아
파트정리사업의 추진 또는 각종 재해 등으로 인하여 철거되는 주택을 말한다.
Tip : 철거가옥에는 유허가건물과 무허가건물로 나누어진다.
유허가건물이라함은 등기상에 주택의 모든 명세서가 다 나와있는 전형적인 부동산을 말하고,
무허가건물이라함은 등기가 없는 인정받지 못한 부동산을 말한다.
무허가건물은 뒤에서 별도의 설명이 나올것이고 입주권과 철거가옥의 관계를 따져보면,
유허가 건물일경우 등기상 전용면적이 12.1평을 기준으로 철거가옥주가 받는 입주권의 내용이
달라진다. 철거민에게 공급하는 국민주택은 철거가옥이 12.12평 기준 이상일땨는 전용면적
85㎡<33평형>이하의 국민주택을 공급하고, 철거가옥이 12.12평 이하일때는 전용면적 60㎡<25
평형>의 국민주택을 공급하고 있다.
무허가건물인경우는 등기상 전용면적이 없기때문에 실측에 의해서 해당하는 입주권이 부여된다.
♥에스에이치(SH)공사 : 택지의 개발과 공급, 주택의 건설, 개량, 공급 및 관리등을 통하여
시민의 주거생활의 안정과 복지향상에 기여 함을 목적으로 설립된 (구)주택공사의
새로운 명칭으로 현 주택공사는서울특별시외 기타 지역을 관할한 사업을 하고 있고,
에스에이치(SH)공사는 서울특별시의 사업을 시행하고 있는 관공서이다.
♥도시계획사업 : 대규모로 개발되는 지역이 아닌 구청, 시청에서 시행되는
도시계획시설사업에 포함된 도로, 공원, 시장, 철도 등 54가지 도시주민의 생활이나
도시기능의 유지에 필요한 도시계획시설을 설치, 정비, 개량하는 사업을 도시계획이라 한다.
→ 도시계획사업 진행절차
기초조사→도시계획안제출→주민의견 청취→도시계획위원회자문→
도시계획입안→시장에게 결정신청→시도시계획위원회 심의→시장결정,입안사항고시→
구청장에게송부→공람→지형도면결정공시→단계별집행계획 수립→사업시행자 지정→
실시계획서 작성→공람<14일 이상>→관련부서 의견청취→사업실시계획인가→공람→
서울 시보고시→보상→<입주권→지구접수→동호수추첨→입주>:특별분양해당사한→
공사진행의 절차를 따른다.
Tip : 서울시 도시계획사업상 사업시행지<철거예정지>의 규모나 예산 등이 천차만별이므로,
도시계획 입안된후 사업실시계획인가일까지 예측한다는 것은 매우 어렵습니다.
실제 경험상보면 입안후 인가가 나는 확률이 2~30%정도로 아주 낮습니다.
이런 일렬의 진행과정과 사후관리를 생각한다면 특별분양 전문업체를 통한 철거가옥구입으로
사후관리까지 맡기는것이 안전하다고 봅니다.
♥도시계획 : 도시계획법 제2조에 의하면 도시계획이란 『도시계획구역안에서 도시의 건전한 발전을
도모하고 공공의 안녕․질서와 공공복리의 증진을 위한 토지이용․교통․위생 ․환경․산업․보안․ 국방․후생 및
문화등에 관한 』계획을 말한다. 국토이용계획의 하위에 위치하여 국토이용계획에서 지정ㆍ고시된 도
시구역 안에서 각종의 용도지역 등과 도시계획시설, 도시계획사업등을 행하는 것을 내용으로 한다.
한편, 도시계획은 직접 국민에게 구속력을 미치는 계획으로 분류되는데, 특히 도시계획에서 설정되는
용도지역ㆍ지구ㆍ구역 중의 하나인 개발제한구역의 지정은 사인의 권리의무에 심대한 영향을 끼치게
된다.
♥입주권 : 서울특별시<자치구 포함>가 시행하는 도시계획사업, 시민아파트 정리사업등으로 인하여 철
거되는 주택의 소유주에게 부여되는, 서울시 도시개발<SH>공사에서 분양하는 택지개발지구 아파트를
우선 공급 받을 수 있는 자격을 말한다.
Tip : 입주권을 부여받기 위한 조건으로는
1. 만 20세 이상 2. 서울시에 주민등록이 되어 있는자 3. 무주택 세대주의 조건을 축족해야한다.
하지만 너무 제한된게 아니냐는 의견이 나올수 있지만 현재 철거 가옥 구입에 있어서 위의 사항들은
충분한 조정과 정리가 가능하다 철거민에대한 특별공급규칙은 다른 모든 법규위에 있는관계로
주민등록이나 무주택 조건도 특별공급신청을 하도록 통보받은 현재 그 조건을 충족시키면 과거와
는 상관없이 입주권을 받을 자격이 발생하는것이다.
Tip : 입주권 평형기준
- 철거되는 주택이 40㎡<12.1평> 이상이면 33평형 아파트, 40㎡이하이면 25평형을 받게된다.
- 자세한사항은 상단의 철거가옥란에서 다루었다.
♥철거세입자 : 철거민의 철거되는 주택을 임차하여 살고 있는 가구주
Tip : 철거세입자에게는 전용면적 40㎡<18평형> 이하의 임대주택 입주권이 주어진다.
또한 철거세입자는 사업시행인가 고시일까지 3월 이상 철거되는 건물에 주민등록이 등재되 있고
실제로 거주한자로서 무주택세대주인 철거세입자이여야 특별분양에 대한
입주권 자격이 주어진다.
♥세대주 : 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존·비속으로 이루어진 세대의 세대주를 말한다.
다만, 60세이상인 직계존속 또는 「장애인복지법」 제2조의 규정에 의한 장애인(이하 "장애인"이라
한다)인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자와 세대별주민등록표상에 배우자 및 직계존·비속인
세대원이 없는 세대주(이하 "단독세대주"라 한다)로서 20세이상인 자는 각각 이를 세대주로 본다.
♥무주택세대주 : 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아
니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소
유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말한다.
Tip : 여기서 투자자들의 경우 난 집이 있는데 어떻게 입주권을 철거가옥을 구입하여 특별분양 대상
자가 될수 있느냐는 의문이 제기된다. 특별공급규치의 공급대상을 보면 "국민주택등의 특별공급
대상자는 특별공급신청일 현재 각종사업 및 재해로 인하여 철거되는 주택외에 다른 주택을 소
유하지 아니한 철거민" 이라고 나와 있고, 특별공급 요건에 또한 "사업시행자로부터 국민주택 등
특별공급 신청을 하도록 통보받은 세대주로서 통보일 현재 서울특별시 관할 구역안에 주민등록이
되어 있는 자"라고 되어 있습니다. 특별공급규칙이란 법자체가 철거민들의 보상으로 인한 도시
계획사업의 빠른 진행을 추진하고자 만든 특별법인 관계로 모든 법보다 우선이고 예외조건인
것입니다.
위에서 본바와 같이 특별공급신청일 현재, 통보일 현재를 시점으로 입주권의 대상자 요건이 발
생하므로 투자자나 1가구를 소유하고 있는 분들이라하더라도 얼마든지 방법을 모색할 여지가
있으므로 특별분양 전문업체에게 의뢰를 하시는게 투자 및 내집마련의 기회를 잡는것데 도움이
될것이라고 봅니다 ^^*
♥재해주택 :
가. 태풍·홍수·호우(豪雨)·폭풍·해일(海溢)·폭설·가뭄·지진·황사(黃砂)·적조 그 밖에 이에 준하는 자연
현상으로 인하여 발생하는 재해
나. 화재·붕괴·폭발·교통사고·화생방사고·환경오염사고 그 밖에 이와 유사한 사고로 대통령령이 정하는
규모 이상의 피해
다. 에너지·통신·교통·금융·의료·수도 등 국가기반체계의 마비와 전염병 확산 등으로 인한 피해
위의 재난으로 인하여 발생하는 피해로 철거되는 주택을 말한다.
♥임시이주용주택 : 다음 각 목의 1에 해당하는 주택을 말한다. (개정 2003.03.31)
가. 철거민이 이 규칙에 의하여 주택을 분양 받아 분양주택에 입주전까지 한시적으로 거주하도록 하는
주택
나. 에스에이치(SH)공사가 시행하는 리모델링사업 대상 공동주택의 거주자가 입주전까지 한시적으로
거주하도록 하는 주택 (개정 2004.04.26)
♥국민주택 : 주택법 제2조 제3호의 국민주택과 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 「지방공기
업법」제49조의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택 및「임대주택법
시행령」 제2조제1호 다목의 규정에 의한 공공건설임대주택중 85제곱미터이하의 주택을 말한다.
- 철거민에게 공급되는 국민주택은 철거되는 주택의 면적이 40평방미터를 기준으로 지급된다
- 철거 주택이 40평방미터 이하일때는 25평형, 40평방미터 이상일때는 33평형 입주권이 공급된다.
- 철거 세입자는 전용면적 40평방미터 이하의 임대주택이 공급된다.
- 위는 내용은 모든 철거민 및 철거 세입자의 협의 보상을 전제로 이루어진다.
♥임대주택 : 임대주택법에 따라 공공기관이나 민간업자가 무주택서민을 위하여 임대를 목적으로 지은
주택을 말한다
Tip : 최근 정부는 임대주택 사업을 지속적으로 추진하고 있다.
<임대주택시대연다>링크기사를 확인하시면 자세한 내용 확인이 가능 합니다
(특별분양과는 별개의 사업)
♥특별공급대상자 : 특별공급신청일 현재 철거되는 주택외에 다른 주택을 소유하지 아니한 철거민
또는 철거세입자로서 다음에 해당하는 자여야 한다. 다만, 제1호 나목에 해당하는 철거세입자에 대하
여는 임대주택에 한하여 공급한다.(본항개정 2003.03.31)
1. 특별공급 대상자
가. 사업시행인가고시일(사업시행인가고시일보다 보상이 먼저 이루어진 경우에는 보상공고일을 말
한다. 이하 같다)이전부터 보상일까지 철거되는 건물의 소유자
나. 사업시행인가고시일 또는 재해발생일까지 계속하여 3월이상 철거되는 건물에 주민등록이 등재
되어 있고 실제로 거주한 자로서 무주택세대주인 철거세입자( 공익사업을위한토지등의취득및
보상에관한법률시행규칙 제54조 의 규정에 의한 주거이전비를 수령한 자 제외)
다. 시 사업을 위해 철거되는 시민아파트 소유자로서 협의보상에 응한 자(이 경우 동의율은 80% 이
상이어야 한다.
라. 시민아파트내 무단개발주택(소재지관할구청장이 관리카드에 등재하여 관리중인 주택에 한한다)
중 시의 정비계획에 의해 철거되는 1983년 4월 13일 이전에 발생된 주택의 소유자
2. 특별공급 요건
가. 사업시행자로부터 국민주택 등 특별공급 신청을 하도록 통보받은 세대주로서 통보일 현재 서울
특별시 관할 구역안에 주민등록이 되어 있는 자
나. 철거되는 건물이 건축물관리대장에 주거용으로 등재된 주택이거나 관할동장 및 관할구청 담당
과장의 합동실태 조사결과 주용도가 주거용으로 확인된 서울특별시도시재개발사업조례 제2조
제1호의 무허가 건축물인 경우
♥주거이전비 : ①공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에
대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 건축물의 소유
자가 당해 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 당해 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러
하지 아니하다.
②공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시
또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당해 공익사업시행지구안에서 3월 이상
거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 다른 법령에 의
하여 주택입주권을 받았거나 무허가건축물등에 입주한 세입자에 대하여는 그러하지 아니하다.
♥무허가건축물 : 무허가 건축물은 크게 2가지 법으로 나누어 봐야 됩니다
1. 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한법율<공취법>에 의한 무허가 건물 기준은 1989년
1월 24일 이전에 지어진 건축물은 기존 무허가 건물이라 하여 물건에대한 보상이 이루어지지만
그 이후 무허가 건물은 이주비정도의 보상이 이루어집니다.
공취법에 적용되는 지역은 택지지구로 지정된 개발지역과 서울을 제외한 모든 지역에 해당되지만
지역의 자치법에 또다른 조항이 있을시는 자치법을 우선 적용해서 무허가 검물의 유,무를 가리게
됩니다 택지지구의 무허가일경우는 원주민에 대한 입주권이 지급 되겠지요.
2. 서울특별시 도시재개발사업 조례에 의한 무허가 건물 기준은
- 1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물대장에 등재되거나 1981년 항공사진에 수록되어 있는 건물
- 재산세 남부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립하엿다는 확증이 있는 무허가 건물
- 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 면적이 85㎡이하의 주거용 건물로서 1992년 4월 8일 이전에
건립하였다는 확증이 있는 무허가 건물로 나눌 수가 있다.
서울시에서 행해지고 있는 특별분양에 대한 입주권이 나오는 무허가 건물에대한 적용법은 항목2번의
서울특별시 도시재개발사업 조례 제 2조 제1호를 적용하여 입주권이 발생 되는 것이다.
♥사업시행인가고시일 : 서울시 도시계획시설 사업상 도로의 신설 및 확장이나 마을공원, 공영주차장
등으로 사업을 시행코자 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제91조 및 같은법 시행령 제100조 규정에
의거 고시한 날을 의미한다.
즉, 서울시로부터 예산을 내려받고 정확한 사업의 규모나 예산 등이 확정된 일자를 알리는 것입니다.
