오래된 빌라 전세살이 4년만에 전문가 아닌 전문가가 된 사람입니다.
이제 아파트 사서 나가는데 그 간 있었던 일들, 생각들을 혹시 도움이 될까 적어봅니다.

저는 서울에서 2년, 수도권에서 2년 살았고, 두 집 모두 20년 이상된 오래된 빌라였습니다.

이 글은 오래된 빌라를 전세로 살 생각이 있는 분들에게 드리는 글입니다.
일반적인 이야기도 있겠지만 개인적인 부분, 지역적인 부분이 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.


1. 빌라 거래는 부동산을 통해 하십시오.

과거에 비하면 부동산 거래가 다양해졌습니다.
부동산 앱도 활성화 되었지만, 조금이라도 비용을 아끼기 위해 직거래를 하는 분들도 있습니다.

단도직입적으로 말하자면 부동산은 공인중개사를 끼고 하는 것이 안전합니다. 특히 오래된 빌라는 더더욱 그러합니다.

신축빌라와 비교하여 오래된 빌라의 특징은 장단점이 모두 드러나있다는 것입니다.
그리고 그 장단점을 가장 잘 알고 있는 사람은 첫번째는 세입자, 그 다음은 집주인, 마지막은 공인중개사입니다.

거주하며 생기는 문제들을 해결할 때 세입자들은 공인중개사를 끼고 합니다.
직접적으로 요구할 때 순순히 들어주는 집주인이 거의 없기 때문입니다.
공인중개사는 계약상, 법률상 책임이 있기에 세입자를 대신해 집주인에게 말을 하고 하자보수 등의 일을 하지요.

공인중개사의 일이 부동산 계약을 하는 것으로 끝난다고 생각해선 안 됩니다. 오히려 계약부터 공인중개사의 일이 시작되는 것이지요.

만약 당신이 집 계약 할 때 말곤 공인중개사 볼일이 없었다면 당신은 매우 행운아입니다.
수수료를 아까워할 필요가 없습니다.
하자보수 문제 없고, 집주인이나 이웃과도 트러블 없는 훌륭한 집을 당신에게 알려주었으니, 충분히 제값 하신겁니다.

저는 집을 구할때 집 주변의 부동산을 직접 방문하길 권합니다.

그 지역에서 오래 일한 부동산 중개업자의 지식은 여러분이 상상하는 것 이상입니다.

중개업자는 집에 대한 특성은 물론 집 주변의 환경에 관한 지식도 빠삭합니다.
도시개발 계획에 대해서도 잘 아니, 집값이 오르며 전세금이 오를건지, 학군은 어떻고 치안은 어쩐지 다 압니다.

또한 집주인에 대해서도 잘 압니다. 집주인 성격은 어떻고, 집안 사정은 어떤지도 잘 알죠.
이런 경우 만약 당신이 월세 아닌 전세를 구하고 있는데 나온 집은 월세를 달라고 하는 경우, 집 주인이 아들 결혼을 앞두고 있어 목돈이 필요하다거나 하는 사정을 잘 아는 중개업자가 중간에서 조율해서 월세를 전세로 전환 한다던지, 보증금을 높이고 월세를 낮춘다던지의 조정을 할 수 있습니다.

부동산 알아볼때 중개사에게 솔직하게 다 말하면 불리하다는 말도 있습니다만, 방이 없을땐 자신의 금전적 상황에 대한 어필을 해야 조건을 맞출수 있기도 합니다.
공인중개사 입장에선 어떻게든 한 건 계약하려고 계약조건을 조정하고 맞춰 주거든요.



2. 집을 볼때는 바닥까지 들춰본다.

방을 보러가기 전엔 모든 곳을 샅샅이 살펴보리라 다짐하지만, 막상 가면 웃는 얼굴로 맞이하는 세입자의 모습에 결심이 무너지실겁니다.

남의 집에 들어가는 것이라 생각보다 소극적이게 되어, 결심과 달리 방을 아주 대충, 짧은 시간에 보게 됩니다.

세입자에게 집의 상태에 대해 묻는 것은 바보같은 짓입니다.
부동산에선 집을 보러간다고 고지할때, 세입자에게 입단속을 시킵니다.

아무리 솔직한 세입자라도 부동산이나 집주인의 뜻에 거스르며 집의 하자를 솔직하게 말할순 없습니다.

그럴경우 집 계약이 되지 않으면 전세금을 돌려받기 어렵고, 계속해서 집 보러 사람이 오는 것도 여간 귀찮은 일이 아니니까요.

그래서 보통의 세입자는 한번에 계약이 이뤄질수 있게 집을 매우 깨끗하게 청소하고 웃는 얼굴로 맞이하며, 집엔 아무 문제 없으며 집주인은 아주 좋은 분들이라고 말 하는 겁니다.

그러니 집의 상태에 대해선 본인이 확인해야 하는데, 이때 확인해야 하는 부분은 결로, 단열(우풍), 난방, 수압, 화장실 냄새 역류, 바닥누수입니다.

이 중 가장 중요한 부분을 저는 바닥누수라고 말씀드리겠습니다.

물론 결로도 매우 중요하지만, 이는 육안상 확인이 매우 쉽지만, 바닥누수는 확인이 어렵고, 또 대부분의 사람들이 그 중요성을 모르기 때문입니다.

바닥누수는 아파트, 신축빌라에선 거의 발견되지 않지만 오래된 빌라에선 매우 빈번하게 발견됨에도 아무도 중요하게 생각하지 않는 부분입니다.

바닥누수는 여러가지 원인에 의해 발생합니다.
오수관이 막혀 누수가 일어날 수 있고, 욕실 타일이 깨져 누수가 일어날 수 있고, 욕조 호스가 찢어져 일어날 수도 있습니다.

바닥 누수는 장판을 뒤집어봐야 확인이 가능합니다.
상태가 심할경우 곰팡이 냄새가 바로 맡아지겠지만, 관리를 잘하고 난방을 하면 그 냄새가 옅어지기도 하기 때문입니다.

바닥누수 확인하는 법입니다.

첫번째, 벽돌집의 경우 외부 방수처리를 하지 않았거나, 에어컨 설치를 위해 담을 뚫었을때 방수 처리를 잘 하지 않으면 빗물이 집 안으로 스며듭니다.
외벽, 특히 에어컨 실외기 호스가 빠지는 담벼락과 그 바닥 장판을 확인해 보세요.

두번째, 욕실과 인접한 방의 인접한 벽면과 그 바닥 장판을 들춰보세요.
욕실 타일이나 줄눈이 깨지면 그 사이로 물이 빠지고 스며듭니다.
모두 제거하고 새 타일을 발라야 하지만, 비용이 100만원 가까이 듭니다.
당연히 기꺼이 하는 집주인이 드물겠지요.
그래서 오래된 빌라의 경우 금이 간 타일이나, 줄눈이 깨진 경우가 많습니다.

세번째, 욕조 누수의 경우 욕조와 인접한 방의 바닥을 들춰보세요.
욕조누수는 육안으로 확인이 안 됩니다.
욕조 밑에 호스가 감춰져 있으니까요.
이 호스는 금속이 아닌 고무(?)같은 재질로 되어 있어 구멍이 잘 납니다.
보통을 욕조 물이 잘 안 빠질때, 수채구멍에 낀 이물질을 뺀다고 긁거나 쑤셔대다가 구멍이 잘 납니다.
분명하게 전 세입자의 과실로 생기지만, 퇴거시에 육안으로 확인이 되지 않아 집주인이 비용청구를 못 한 경우가 부지기수입니다.
본인 잘못으로 생긴 일이 아니기에 집주인이 더더욱 수리를 꺼리는 부분이죠.

여하간 이 욕조누수는 욕조에 인접한 방의 방바닥에 나타나니, 그 쪽에 가구가 있더라도 반드시 빼서 들춰보고 확인해야 합니다.
욕조누수는 한번에 누수되는 양이 더 많기 때문에 바닥곰팡이가 더 악성으로 생기기 때문입니다.


혹여나 바닥을 들춰보기 정말 어려운 사정이 있었다면, 계약시에 하자보수 부분이 특약으로 제외되지 않게 주의하고, 도배 장판을 하는 날에 꼭 집에 방문해서 바닥 곰팡이 유무를 확인하셔야 합니다.



그리고 우풍은 반드시 창가에 손을 대어 확인하세요.
오래된 빌라의 샷시는 대부분 메탈 소재입니다. 그 자체도 단열에 취약한데, 대부분이 아귀가 안 맞습니다.
메탈은 구부러지거나 휘기 때문이죠.

이사갈때 빌라는 보통 창문을 떼어 지게차로 올린 짐을 창틀로 받습니다.
그런 과정에서 메탈 샷시가 많이 구부러집니다.

아귀가 안 맞으니 바람도 새고, 여름엔 모기도 잘 들어 옵니다.

그러니 가급적 플라스틱으로 된 샷시가 된 집을 고르시고, 메탈 소재인 경우엔 우풍 확인과 더불어, 지게차로 짐을 옮길 방향의 창, 보통 거실 창인데, 이 경우엔 창문을 열어보고 닫아보고, 방충망은 잘 끼워져 있는지, 샷시 바닥쪽에 구부러진 곳은 없는지 확인하세요.


3. 고압적인 자세를 가진 부동산은 피해라.

여러집 다니다보면 유독 고압적인, 무서운 부동산이 있습니다.
공교롭게도 이런 집에 싼 매물이 많지요.

방을 보러가면 이 가격에 이런 집 없다며 계약을 종용하고, 집에 대한 정보는 얼버무리거나 교묘하게 화제를 전환하거나 합니다.

이런 부동산은 아무리 매력적인 가격의 매물을 가지고 있더라도 피해야 합니다.

부동산 중개업자도 사람입니다.
세입자는 2년 보면 끝이지만 집주인은 계속 봐야 하니 기본적으로 세입자보단 집주인에 우호적이고 편향적인 것이 중개업자의 숙명입니다만, 그렇다고 감정이 없고 양심도 없는 것은 아닙니다.

하자보수로 인해 집주인과 제일 얘기를 많이 하는 사람이 부동산이다보니, 부딪히는 일이 많으면 자연히 집주인과 중개업자 사이는 멀어집니다.

그러면 집주인은 거래 부동산을 바꿉니다. 같은 일이 반복되면 또 다른 부동산으로 바꾸지요.

거래 부동산을 자주 바꾸는 집은 하자가 많은데 집주인이 질 고쳐주지 않는 집이라고 봐도 무방합니다만 이런 정보는 세입자가 잘 알수 없습니다.

그러면 간접적으로 잘 알수 있는 방법이 바로 부동산을 잘 살펴 보는 것입니다.

그런 악덕 집주인들은 시간이 지나고 지나면 결국 한 부동산으로 모이게 됩니다. 집주인에게 잔소리 잘 안하고, 같이 안면몰수하는 부동산으로요.

그런 부동산이기에 싼 매물이 그렇게 많은 겁니다. 이유없이 싼 집은 없지요. 싼 집이 유독 많은건 그런 문제 있는 매물을 많이 취급하는 때문입니다.

부동산 중개업자가 아무리 양심이 없어도, 법률과 계약에 묶여 있어 세입자의 편을 들어야 하지 않냐고 물으면 그건 맞습니다.

하지만 실제 상황에선 그 '법' 때문에 세입자가 더 약자가 되기도 합니다.

어느 세입자든 집 그대로 들어가는 경우가 없습니다. 하다못해 도배 장판은 하고 지게차로 냉장고도 들입니다. 목욕도 하고 세수도 하지요.

집에 들어온 후 집에 생긴 변화, 이것땜에 참 애매해집니다.

계약시엔 몰랐던 하자가 발견되어 부동산에 알리면, 악덕 부동산은 전혀 몰랐다는 자세로 나옵니다.
그리고 일단 집을 보러 오지요.

세입자를 위로하거나 두둔할수는 있지만 세입자의 잘못 역시 들추려고 애쓸겁니다.
가습기를 틀었느니, 빨래를 방에서 널었느니, 욕실의 타일이나 욕조에 힘을 가했느니 하면서요.

그리곤 집주인 만나고 와서는 이렇게 말할겁니다.
하자보수는 해주겠다 한다. 그러나 집의 변화 부분에 대한 비용도 물어라.

이는 인테리어에 힘을 많이 쏟았을, 세상물정 잘 모르는 신혼부부에게 특히 치명타입니다.
그걸 알고 하는 소리지요.

낡은 싱크대를 좋게 바꿔서 집의 가치가 상승했다고 말해도 집주인은 원상회복을 말하면 그만입니다.
소송으로 다툰다?? 경제적으로나 시간적으로 여유가 있는 쪽은 집주인입니다.

그러니 세입자는 하자보수 부분에 있어 부동산이 내놓은,
매우 집주인에게 유리한 조정안을 받아들일수밖에 없는 겁니다.


다시 주제로 돌아가서, 이런 악질 부동산을 알아보는 법, 바로 고압적인 태도에 있습니다.

방 보러 가서 이상하게 혼난다는 기분이 든다면, 주눅드는 기분이 든다면 악질 부동산일 가능성이 높습니다.

나쁜짓을 하는 사람들은 되려 쎄게 나오는 법입니다.
그리고 혼을 쏙 빼놓고 빠른 시간내에 계약을 성사하려 합니다.

이 들의 전략은 간단합니다.
문제있는 매물을 상대가 하자를 발견하지 못하게 빠르게 계약하게 한 후, 추후 컴플렌은 위에 상세히 구술한 내용으로 차단하는 것.

이들은 계약 전엔 이렇게 싸고 좋은 집 없다며, 운이 좋은줄 알라며 생색냅니다.
방을 보러 가선 대충 둘러보며 대충 대답합니다. 민감한 부분은 교묘하게 화제를 돌리기도 합니다. 그 집의 장점을 말하는 식으로요.
부동산으로 돌아와선 싼 매물이라 빨리 나간다며 계약을 종용하고, 만약 망설이면 너 아니어도 계약할 사람 많다는 자세로 나옵니다.
"그냥 가요 가, 당신 아니어도 계약할 사람 많아."
이런 말을 보통의 중개업자는 하지 못합니다. 요즘 공인중개업자가 얼마나 어려운데 한 명의 손님을 이렇게 천대하다뇨? 비상식적인 행동이나 발언을 하는데는 다 이유가 있는 법입니다.



4. 계약 이후의 행동 조언.

계약을 한 후에 세입자가 주의해야 하는 부분이 있습니다.
바로, 집의 가치를 상승시킨 사실은 집주인에게 들키지 말라는 것입니다.

집 주인은 집을 통해 이윤을 추구하는 사람들입니다.
집의 가치가 상승한 사실을 알고도 재계약을 해줄까요??

보통 가격 좋고 위치 좋은 전세집 구하며 2년만 살아야지 하는 사람 없습니다.
집값은 오르고 전세집도 준다는데, 기왕이면 살수 있는데까지 사는게 좋지요.

그래서 이런 생각을 가진 사람들은 집주인과 원만히 지내려고 노력을 합니다만, 저의 경험을 두고 보니 참 부질없는 짓이었습니다.

저의 경우 도배 장판 깨끗하게 하고, 싱크대도 새로 하고(비용은 집주인이 주지 않았습니다. 이때 집주인이 얼마나 짠돌이고 악질인지 알았어야 했는데, 저는 4년은 쓸 줄 알고 제 돈으로 했습니다), 촌스러운 문은 흰색 페인트로 다 바르고, 전등은 다 LED등으로 교체, 구식 콘센트도 다 신식으로 교체하고, 화장실에 수건장도 교체하고 거울도 새로 달았습니다.

왜?

신혼이었으니까요.

신혼을 오래된 인테리어의 전세집에서 하고 싶은 신혼부부는 아마 없을겁니다.
2년을 쓰더래도 그 안에서의 시간은 가치 있을것이라 생각하며 그 돈을 투자했지요.

그리고 그렇게 돈을 들여 집을 멋지게 꾸몄고, 고장없이 조심히 썼으니 이에 감복한 집주인이 재계약을 해줄것이라 철썩같이 믿었습니다.

그러나, 집주인은 월세를 달란식으로 재계약을 거절했습니다.

당연한겁니다.

세입자는 어디까지나 세입자이지 의리를 지켜야 할 친구가 아닙니다.
돈을 더 받을수 있는데 굳이 재계약 해줄 이유가 없지요.
그렇게 우리는 쫒겨 났습니다.

오래된 빌라는 꼭대기층에 집주인이 사는 경우가 많습니다.
이 경우 집주인이 집 안에 들어오지 않게 주의해야 합니다.
공사라도 하면 감독해야 한다고 들어오려 할겁니다. 그 외에도 핑계는 많지요.
세입자가 집을 어떻게 해놓고 사는지 궁금한건 어떻게든 한푼이라도 더 받으려고 하는 겁니다.

법에 가치상승분을 인정받을수 있다는 부분이 있죠?
그건 '원상복귀'라는 깡패같은 규정 하나에 쉽게 깨집니다.
가치상승분 인정하기 싫으니 그냥 내 집을 전세 줬을때 그대로 복구시켜놔라 하면 세입자만 엄한 돈 무는 겁니다.
비용 들여 복구 시키느니 그냥 포기하는게 낫죠.
그래서 아주 많은 세입자들이 가치상승분을 인정받지 못하고 전셋집을 나옵니다.

그러니 전세집에 들어가면 가급적 집주인을 집에 들이지 말고, 집을 잘해놓고 사는 것을 들키지 마세요.


5. 마지막으로.

저희는 아파트를 사서 나갑니다.
원래 처음부터 아파트를 사려 했는데, 아파트값 떨어진다는 말에 미루고 미룬것이 4년이 되었습니다.
차라리 그 때 샀더라면 둘이 4년동안 번 돈보다 더 많은 돈을 벌수 있었을겁니다.

아무튼 간에 더 좋은 집으로 이사를 가니 우리들은 해피엔드라고 볼수 있겠네요.


제가 이 긴 글을 쓰게 된 이유는, 며칠전 집을 보러 온 신혼부부 때문입니다.


욕조 누수 문제 때문에 난리가 났을때, 저희를 대신해 애 써준 부동산 중개업자는 어디가고, 유난히 표독스럽고 기가 쎈 부동산 중개업자가 왔더군요.

이미 전화로, 입 조심하라는 충고 아닌 충고를 들었지요.

신혼부부는 웃풍, 결로, 수압, 조망 등을 꼼꼼히 따지는 듯 했지만, 이 집에서 산전수전을 다 겪은 제가 보기엔 참으로 어리버리해 보였습니다.

이 집의 진짜 문제는 다른데 있다고, 또 내가 모른 문제가 추후 생길지라도 집주인은 절대 들어줄 사람이 아니라고 말하고 싶은 심정이었습니다.

애를 키우고 있는 집이라, 신혼부부는 집을 둘러보는 당연한 권리도 맘껏 누리지 못하고, 집을 둘러보는게 오히려 죄송하다는 식으로 말하곤 빠르게 돌아갔고, 바로 계약을 해버렸습니다.

저는 걱정되는 마음에 그 부동산 중개업자에게 집의 하자부분을 상세히 말하고 그 신혼부부에게 고지해야 한다고 말했습니다.

그러자 그 부동산업자는 그것은 굳이 그들에게 말할 필요가 없는 부분이다, 왜냐면 그들이 입주하기 전에 내가 집주인에게 말해 보수하게 할것이기 때문이다 했지만, 과연 그렇게 될까요?

저는 이 집을 떠나고 이 곳에 다시 올일이 없고, 그 신혼부부의 연락처도 모르니 거짓말을 해도 그만일텐데요.


방을 보러 왔을때, 신혼부부가 벽지며 장판이 깨끗하다하니, 중개업자가 굳이 새로할 필요 없다고 하더군요.

저는 그렇게 되면 신혼부부가 장판 밑의 바닥곰팡이를 확인 못하고 들어오게 되니 걱정되어, "그래도 장판은 하고 오시라"고 강하게 말하였습니다.

중개업자는 저를 잠깐 째려보곤, 다시 그들에게 이렇게 말했습니다. "장판은 자주바꾸는거 아니야, 한번 하면 십년씩 쓰는 거야."


이 말은 곧, 본인은 이 집의 상태를 너무 잘 알고 있지만 그걸 신혼부부에게 말할 생각이 없고, 신혼부부가 모른채 들어오면 나중에 신혼부부가 알아채더라도 몰랐단 식으로 나올거라는 걸 보여주는 거지요.


그래서 이 글을 쓰는 겁니다.

세상엔 양심적인 중개업자도 많습니다.
하지만 싼집만 찾아다는 사람들은 그런 양심적인 중개업자를 만나기 힘듭니다.
또한 양심적인 집주인, 문제 없는 집을 만나기도 어렵지요.

그러니, 금전적 상황이 안 되어 정 그 저렴한 집을 계약해야겠다 싶으시면 위의 사항을 숙지하여 계약 전에, 입주전에 본인이 따질 수 있는 권리를 다 따지고 들어가세요.

한번 입주해버리면 권리를 주장하기 매우 어려운 현실입니다.


아무쪼록, 이 글이 전세집을 구하는 분들, 특히 세상물정에 어두운 신혼부부나 사회 초년생에게 도움이 되길 바랍니다.