안녕하세요 저는 숙박업을 운영하고 있는 자영업자입니다.
우선 제 상황을 설명드리자면
임차 상태 : 보증금5000 / 월세 400(부가세 별도) / 관리비 40건물 상태 : 총 6층 상가 건물 중 5, 6층 2개층을 제가 임대하고 있습니다 (옥상 있으며 올라갈수있음)
계약기간은 21.03.31~23.10.29 까지 입니다

계약시 특약으로 '옥상 방수나 누수에 대해서 임차인이 책임이 있고 보수를 책임진다(임대인에게 하자보수를 요구하지 않는다)' 라는 내용과 '현 계약 만료 시 상가 주변시세를 고려한 임대차 조건을 재협상 하기로 한다' 라는 내용이 있습니다
처음에 계약했을때만 해도 몰랐습니다.. 이건물의 누수 하자에 대해서..
건물주가 악덕이라 건물의 공용공간인 옥상이나 엘레베이터, 소방시설의 관리가 너무 소홀했고 항상 문제가 있더군요..


아무튼 옥상의 방수페인트 노후(이전 방수페인트 작업한지 8년됨)로 인해 누수가 발생되어 6층 천장의 몇몇곳에 물이 새기 시작했습니다. 누수를 잡으려면 옥상 방수페인트 전체를 교체해야했지만 비용이 1500정도 발생된다고 하여 제가 진행 하기엔 너무 큰 돈이었고, 특약 사항때문에 내부적으로 일부 보수하는 것을 고민했지만 물이 다른곳으로 흘러 가서 또 문제가 될까봐 이러지도 저러지도 못하는 상황이었습니다.
고민끝에 건물주분께 방수페인트가 8년이나 되어 자연적으로 노후되었고 건물의 가치를 위해서라도 방수페인트 새로 하셔야 하지않겠냐며 권유를 해보았지만 저랑 분담하기를 원하셔서 분담을하기 힘들다고 말씀을 드렸습니다. (제가 옥상에 대한 임차를 낸것도 아니고 특약에 내용이 있지만 단 한푼도 공용공간에 대한 비용을 지불하고 싶지 않았습니다)
건물주께서 몇번 건물 옥상을 방문하셔서 보시더니 상태가 심각했는지 결국 공사를 진행하시더군요.
근데 문제가 생겼습니다
방수 공사를 진행하니 저한테 관리비 40만원을 더받아야겠다고 이달부터 바로 올려달라는 겁니다.
건물주와 똥싸움이 되기는 싫어 우선은 제 매출 대비해서도 40만원은 너무 과하기도 하고 좀 생각할 시간을 달라고 한 상태인데.. 임대차계약서 상 특약사항이 있어서 어떻게 해야할지 모르겠습니다.
관리비 40만원을 인상하기 너무 힘들고 내년 재개약시 불이익을 받을까봐 걱정입니다.
어떤 법률적인 탈출방법이 없을까요?
1. 재계약할때 특약에 써있는 '현 계약 만료 시 상가 주변시세를 고려한 임대차 조건을 재협상 하기로 한다' 라는 내용을 반영해서 재계약 해야만 하는지?
2. 관리비 40만원을 인상하지 않을 방법은 없는지?

궁금합니다.. 살려주세요