조만간 집값 2차 하락이 시작됩니다.

 

올해 초 부터 강남을 필두로 아파트 가격이 반등하면서 유동성장세로 부동산 상승을 논하는 무리가 고개를 쳐들고 있어 심히 우려되며 '내 집 마련의 꿈'을 악몽으로 이끌 수 있어 주의를 요합니다.

 

올해 초 부동산 반등원인은?

부동산 가격흐름을 건드리는 가장 큰 요인이 금리입니다. 최근 부동산 반등의 가장 큰 요인도 경기부양을 위해 지속적으로 떨어뜨린 기준금리 때문에 시중은행의 예금이 급격히 줄며 투기성인 주식과 부동산 시장이 활성화되는 모습을 보였습니다. 지금 한은 기준금리는 2%입니다.

기준금리 하락에 따라 예금금리가 제일 먼저 떨어집니다. 지난 해 10월 7~8% 였던 1년 정기 예금 금리는 현재 2~3%로 급락했지요. 당연히 시중은행 예금이 급격히 줄어들었습니다. 은행 예금으로 가야할 돈이 지금 부동산과 주식시장을 반등시킨 가장 큰 요인입니다. 물론 이사철에다 각국의 경기침체 방어정책이 맞 물려 나타난 현상이지만. 지난 해 몰렸던 정기 예금이 지금 은행들에게는 골치 덩어리입니다.

대출금리도 연동하락 하면서 수입은 줄었는데 더 많은 이자를 지급해야 되니 적자가 지속되는 형국입니다.

게다가 투자자산가치 하락과 외화대출만기가 계속되고 있는데 자금조달 비용에 비해 수익성이 점점 악화되고 있습니다.

 

우선 집값 2차 하락을 암시하는 몇 가지 징조가 나타나고 있습니다.

 

1. 시중은행들의 대출금리 인상이 추진될 듯 합니다.

시중은행 주택담보대출 기준금리를 양도성예금증서(CD)금리에서 CD 및 은행채ㆍ예금 금리를 합해 가중평균한 새로운 금리를 적용하는 방안을 검토하고 있습니다. 예대역마진을 메우기 위해 부담을 대출자에게 전가하는 것입니다. 욕 먹을 각오로 시도하는 것은 그 만큼 은행들 수익성이 나빠졌다는 겁니다.

지금 가계대출 규모가 700조에 달하고 부동산 관련대출이 250~300조로 추정된다. 1%의 금리만 올라도 2차 동탄 신도시 토지보상규모를 상쇄하는 것이다.

2. 저금리로 유동성이 창출된다는 말은 허구입니다

기업수익성이 점점 악화되고 있습니다. 정부에서 최후의 수단으로 금리를 바닥으로 끌어 내려 그나마 기업 자금조달의 숨통이 트였지만 수익이 악화되면서 낮아진 금융비용 조차도 감당하기 어려워 지고 있습니다. 물론 그 비용도 지난해 초에 비해서는 아직 비정상적으로 높습니다. 최근 한진(BBB+)에서 회사채 발행하려는 금리가 8%대이다.

지금 발생한 유동성은 예금으로 흡수되어야 할 돈이 주식과 부동산으로 들어간 정도라는 겁니다.

3. 부동산 거래는 아직도 미미합니다.

지난해 말 급감했던 거래량이 올해 초 약간 늘어났지만 2006년 거래량에 비하면 2007~2009년 현재까지 다 합쳐도 안됩니다. 거래량이 적다는 것은 그만큼 약세장이 지속된다는 반증입니다. 주식과 유사합니다.

4. 환율하락은 양날의 독검입니다.

물가를 잡기 위해 환율하락을 반기는 것은 목마르다고 소금물을 마시는 행위입니다. 환율이 하락했다고 주식시장이 상승하는 코미디에 웃어야 할지 울어야 할지 난감합니다. 미국, 일본, 유럽의 모든 나라 경제가 지금 엉망입니다. 상대적으로 우리나라가 선전하는 가장 큰 이유가 바로 고환율이었습니다. 수출 가격 경쟁력이 엄청 좋아져서 가격 인하 압력과 주문감소를 상쇄하고도 이익을 챙길수 있었고 그래서 현대차나 삼성전자가 버티는 이유입니다. 환율이 하락하면 어떻게 될까요. 내수 경기는 이미 죽었습니다. 그나마 방대한 수출시장의 일부가 버티는 덕에 한국경제호가 비틀거리면서도 항진하고 있는데 환율이 하락하면 그 기회가 경쟁국가에게 돌아가는 겁니다.

5. 본격적인 구조조정이 시작됩니다.

특히, 환율하락으로 4월부터 기업들 수익성 악화가 가속되면서 직장에서 쫒겨나는 사람이 급증할 겁니다. 우선 덩치 크고 비싼 제품을 만드는 제조업체부터 아작납니다. 자동차 먼저 달립니다. 화공, 전자, 가전, 섬유가 따르고 소비재부터 생필품까지 이어지고 마지막으로 농심라면까지 구조조정이 들어가야 끝이 날 겁니다.

6. 2차 하락은 1차 하락보다 더 고통스러울 겁니다.

지금 1차 구조조정으로 실업자가 되신 분들은 최소 6개월은 퇴직금으로 버팁니다. 그냥 집에서 노신 분들은 덜 위험합니다. 열심히 돌아다니며 호프집이나 치킨집 여신 분들이 제일 먼저 타격을 받습니다. 태반이 실패할 겁니다. 그러면 20년 모은 퇴직금이 6개월만에 날아갑니다. 가정이 위험에 처하게 되지요. 안타깝지만 현실입니다. 우리나라는 구조적으로 부동산에 대해 애착이 강하다는 말이 있습니다. 맞습니다. 왜냐면 그게 전 재산이 니까요. 목숨 걸고 지키는 겁니다. 금리가 오르면 소비를 줄여서 버팁니다. 그럼 아파트나 집값은 떨어지기 힘들지요.

7. 부동산(아파트) 매물이 늘어날 겁니다.

지난 10월부터 실직한 개인가정 중 자영업을 시도하다 실패한 경우가 제일 위험합니다. 집을 처분해야 할 위기에 처하니깐요. 그냥 놀면서 퇴직금을 까 먹어도 몇 년은 괜찮은데 어설픈 사업시도로 가정을 부도낸 케이스입니다. 시기적으로 올해 4월 부터 나타날 겁니다.

8. 금리하락이 소비감소를 부채질 할 수 있습니다.

일본에서 나타난 현상입니다. 금리가 하락하고 모든 투자 수익율이 감소하다보니 점점 미래에 대한 두려움이 커져 소비를 더 줄이게 됩니다. 예금 소득이 줄어들면서 공격적으로 투자해서 줄어든 소득을 보정하지 못하면 오히려 저축액을 더 늘리는 기현상입니다. 우리나라는 어떨까요? 우리 나라 사람들은 훨씬 공격적이기 때문에 그렇지는 않겠지만 지금의 퇴직자들 중 그런 성향이 있습니다. 점점 더 안정적인 투자를 선호하는 경향입니다. (젊은 세대는 점점 저축을 안하고 실질 소득은 점점 줄어들게 됩니다.)

9. 목돈으로 집을 사는 사람이 점점 줄어듭니다.

현재 아파트 가격을 예로 들면 저축으로 도전할 수 있는 괴리가 너무 커졌습니다. 그러면 새로 가정을 꾸리는 젊은 세대들은 전세로 버티면서 어차피 한평생 즐겁게 쓰며 살자는 심리가 커지게 됩니다. 뛰어서 잡을 수 있는 목표는 노력을 발생시키지만 별처럼 하늘 높이 멀어져 버리면 꿈만 꾸고 현실은 포기하게 되는 겁니다. 우리 부모 세대는 악착같이 벌어서 목돈을 모으고 그 목돈으로 집을 살 수 있는 기회를 가졌지만 점점 현 세대는 그러기 어렵게 됩니다. 따라서, 그 괴리가 줄어들지 않는 한 집 값이 떨어져도 수요가 생길 수 없습니다.

10. 안타깝지만 유효수요가 대부분 고갈되었습니다.

지난 2006년 하반기가 피크였습니다. 전세로 10년 목돈 모은 가정이 대부분 대출을 끼고 집을 사 버렸습니다. 가장 저급한 수요가 벌써 고갈된 겁니다. 지금 남은 사람들은 전세금도 부담스러운 신혼부부급 정도 입니다. 앞으로 몇 년을 모아야 과연 주택수요로 승급할 수 있을까요? 2007년 이후로 주택가격과 상관없이 거래량이 급감한 이유입니다. (앞으로 아파트 가격이 상당히 많이 떨어져도 수요가 폭발하기는 요원합니다.)

11. 아파트 가격 폭락가능성은 낮습니다.

아직 90% 이상 가장이 예전의 직장에 남아 있고 약간의 연봉삭감은 있지만 소비 감소로 버틸 여력이 충분합니다. 다만, 모기지론 부담을 안고 있는 가정은 앞으로 길고 긴 고통의 날을 견뎌야 합니다. 은행의 족쇄를 차고 금리의 노예라고 생각하고 참고 참고 견디며 하루 하루 빚을 갚아 나가는 길 밖에 없습니다. 집을 팔 수도 없으니 매물이 쏟아 질 위험도 낮겠지요. 일본처럼 주택담보물이 부실화 되면서 경매로 투매될 때 폭락위험이 있지만 다행히 우리나라 시중은행 담보비율이 낮아 가능성은 낮습니다. 하지만, 또 다른 위기가 닥치면 급속히 부실화 되고 정말 폭탄으로 변신할 가능성은 있습니다.부동산 투자에 관한 좋은정보는  (부동산 게시판 바로가기 <==클릭) 하면 부동산 고수들의 정보가 있습니다 이것도 참고 하시고요일시적인  오르내림은  끊임없이  계속될  것이나,  추세는  하락으로  진행되고  있습니다

12. 우리나라 아파트 가격 하락은 길고 오래갈 것 입니다.

원래 우리나라 성향은 뚝딱하면서 폭락하며 나라가 들썩였다 금새 회복하는 스타일입니다. 하지만, 아파트 가격은약간 다르게 움직이지 않을까 예견됩니다. 매년 평균 마이너스 2~3% 떨어지면서 5년 이상 가는 겁니다. 기회비용으로 따지면 30% 이상 하락하게 되지요. 언제 끝날까요? 간단합니다. 사람들 인식이 바뀔때 까지 입니다. 앞으로 부동산이든 아파트든 투자가치는 없구나 하고 철저히 깨달을 때 까지 입니다. (그래야 기대 심리로 부풀었던 거품이 도망가고 정말 사용가치로서 아파트를 인식하게 됩니다.) 

반박논리 대환영합니다...!!!