어제 오늘 일도 아니지만 최근 강남의 100억 원대 빌딩들의 인기가 되살아나고 있다. 강남의 경우 투자 수익률이 4~6% 정도만 되도 거래가 되고 있는 실정이다보니 사실상 저수익에 불과한 투자가 성행하고 있는 것이다. 투자수익률의 정석은 무엇일까? 세계적으로 인정 받는 투자자들의 한결같은 지적은 연(年)20% 이상은 되어야 짭짤한 수익을 올리는 것이라고 말한다.
수익률은 월수입 나누기 매입시 비용에 100을 곱하는 수익률 계산법에 매각시 차액을 더한 수입액을 기준으로 산정한다. 가령 100억 원에 매입한 빌딩이 월 1억 원의 임대료를 거둔다면 고정수입으로만 연 12%(세전수입기준)의 수익률을 올린다고 말할 수 있다. 이때 100억 원에 매입한 빌딩을 5년후 200억원에 매도 했다면 1년간 20%의 수익률이 가산되어 총 32%(연수익률)의 수익률이 산정되는 것이다.
그러나 과연 이런 물건이 가능할까? 물론 가능하다. IMF시절 국내 최고 입지의 고급 빌딩들이 줄줄이 경매로 넘어가고 반값에 매각 된 사례가 그것이다. 물론 지금도 1평당 1000만 원에 매입한 빌딩이 현재는 2000만원에 상당하다고 주장하는 투자자나 투자펀드사의 주장도 있지만 팔아야 돈인 부동산의 특성상 아직 미완의 소득에 불과한 것이다.
문제는 물건을 담보로 저리 융자를 받아 고리에 굴리는 방법을 제외하고는 이런 빌딩들의 수익률 상승은 절대적으로 임차인들에 의한 임대료에 의존해야 한다는데 있다. 즉 임차인을 구하지 못하면 더쉽게 말해 공실이 난다면 형편 없는 낮은 수익률에 시달리고 특히 부채를 안고 투자했다면 원금을 날리는 위험성이 존재한다는 것이다. 예를들어 10억 원짜리 물건을 5억 원에 부채를 안고 샀는데, 임대료가 그만큼 걷히지 않는다면 이자의 연체로 경매로 넘어가면 절반의 낙찰가로 원금 5억 원은 날리고 5억 원은 은행이나 사채업자에게 넘어가는 끔짝한 결과가 생길 수 있다는 것이다.
빌딩 매입시 오피스나 주거용 빌딩의 자연 공실률을 보통 5%로 친다는 점도 염두에 두어야 한다. 아무리 좋은 입지의 고급 빌딩일지라도 임대가 좀처럼 나가지 않는 악성 호수, 즉 노예 호수가 있게 마련이다. 이런 호수는 지은지 10년이 지나도 임대나 매각이 되지 않아 임대주나 시행사의 창고로 사용되고 있는 경우가 허다하다.
또한 강남이나 명동의 요지의 빌딩일지라도 언제나 양극화된 수요의 양상이 나타나게 마련이다. 서울이건 지방이건 핵심빌딩은 여전히 부족하다 그러나 수요와 맞아 떨어지는 물건만이 투자자의 수익률을 만족시켜준다는 점도 잊어서는 안된다. 또한 각종 언론에까지 등장하는 업체나 업자들의 부화뇌동시키는 거래 권유에 속지 않는 것도 중요하다.
부동산 투자의 모든 책임은 투자한 본인이 지는 것이다. 업자들이야 거래가 성사되면 수수료를 받으면 그만일뿐 아무런 책임이 있을리 만무하다. 특히 자산운용사의 간접투자상품과 같은 파생상품을 주의하라. 부동산 투자는 언제나 돈되는 황제 필지를 개별등기 개별필지, 호수로 투자하는 것이 가장 바람직하고 추후 각종분쟁에 휘말리는 일을 방지할 수 있다.
오늘 만난 어떤 부동산 부자는 시가 20억 원이 넘는 부동산을 보유하고 있지만 한달 고정 수입이 500만원도 안된다고 했다. 역시 자린고비식 개털투자를 한것이다. 실존인물로 전해지는 자린고비(조선 인조 음성 삼봉리의 조륵)는 생전에 굴비를 매달아 놓고 맨밥을 먹을 정도로 인색하게 평생 돈을 모았다가 전재산을 이웃에게 나눠주고 죽었다니 세상에 이런 어리석은 일이 어디 있는가? 고생 고생해서 번돈을 남에게 주다니, 자기 노력으로 번돈을 생전에 누리지도 못하고 죽어서 송덕비가 선들 무슨 소용인가?
또한 구분점포를 보유하고 있다면 전체 점포중 돈되는 황제 호수는 불과 10%를 전후한다는 점도 결코 잊지마라. 대부분 사각을 이루는 빌딩은 1층만 예로들자면 대로변에 붙은 호수가 10개, 이면도로나 맹지에 붙은 호수가 30개를 이루게 마련이다. 이때 노른자와 같은 황제호수는 대로변에 붙은 호수중 메인 통로주변의 불과 3~5개에 불과하게 마련이다. 나머지는 노예호수로 계란으로 치면 흰자나 껍대기에 불과해 여전히 저수익과 공실의 수모까지 당할 수 있음을 잊지마라.
빌딩을 통채로 매입해 임대를 생각하는 사람이거나 구분점포를 장만하려고 한다면 이런 점들을 염두에 두고 매입가와 임대가를 산정해서 수익률 계산에 만전을 기해야지 아니면 큰코를 다치는 경우를 허다하게 볼 수 있다. 항상 업자들은 "시장이 코너를 돌아 직선주로를 달리고 있다"등등의 달콤한 말로 거래를 부추기는 펌프질을 하게 마련이다.
거래에 따른 이익금을 챙기기 위한 이런 술책에 넘어가기 보다는 명확한 상황분석과 치밀한 계획, 철저한 프로세스로 자신의 재산을 늘리고 고정적인 수입을 얻기 위해 노력해야 할 것이다. "개인투자자가 도심의 큰 빌딩을 사기는 어렵기 때문에 공모펀드와 같은 업체에 투자하라"는 말에도 속지 않는 것이 좋다.
이런 모든 것들은 투자자들의 투자금을 유치하려는 영리업체의 주장에 불과하다. 자신의 돈이 남의 돈과 섞이는 것은 매우 큰 위험을 초래하기 십상이다. 투자란 것이 잘못되면 원금도 건지기 어려운 것이므로 항상 자기의 돈은 자기가 지킨다는 자세가 중요하다. 어떤 부동산이든지 소액으로 투자가 가능한 물건이 있게 마련이다.
소액으로 투자해서 차차 눈덩이를 굴리듯이 늘려나가면 결국 원하는 큰 물건을 잡을 수 있는 것이 부동산 투자의 가장 기본원칙이다. 영리업체가 만들어내는 파생상품은 결국 상품을 파는 업체나 업자에게 수수료를 물게 마련이다. 정말로 돈되는 물건이라면 자기들이 찍을 것이며, 업자와 업체는 고액을 조성하기 위해 대중의 돈을 거두는 것이며, 결코 투자자의 원금손실을 책임지지 않는다는 점을 명심하라.
