첫째, 돈 푸는 개발이 강남아파트의 돈 샘이 됐다

현 정부 출범부터 금년 9월말까지 30조원이 각종 개발에 따른 보상금으로 풀렸다고 한다. 또 앞으로도 10조원쯤 더 풀릴 예정이라고 한다. 이런 돈 푸는 개발 사업은 팔리지도 않고 팔 수도 없는 땅을 팔아주고, 그것도 모자라 높은 값으로 보상하고, 그 보상금이 자본시장 등으로 흐르지 않고 다시 부동산시장, 특히 강남아파트로 몰려 결국 강남아파트의 돈 샘이 되었다.

둘째, 위로 밀어 올리는 힘이 있기 때문이다

앞에서 말한 것처럼 비싸게 사기도 하지만, 거기에 챙기고 덤터기 씌워져 신도시와 뉴타운 아파트 값이 높아지고, 그것이 잣대가 되어 덩달아 주변 아파트 값이 올라가 등으로 손 바뀜과 갈아타기가 연쇄적으로 일어나 종국적으로 강남아파트 수요를 일으키는 등으로 신도시와 뉴타운 아파트 고분양가가 강남아파트 값을 밑에서 위로 밀어 올렸다.

또 강남을 비롯한 신도시 아파트 값이 지속적으로 상승하자, 지방의 실수요자가 강남과 강남 주변 아파트에 대한 가수요로 변하는 등으로 강남아파트 값을 옆에서 위로 밀어 올렸다.

셋째, 문화에 맞기 때문이다

지금은 정형화되고, 앞뒤로 줄 맞추는 그러한 개발 시대도, 더 많이 더 크게 등으로 표현되는 생활 시대도 아니고 내 꼴대로, 내 나름대로 걷고 사는 문화시대다. 이제 입맛이 까탈스러워졌다. 그 입맛에 맞지 않으면 거들떠보지도 않지만, 내 입맛에 맞으면 흥정하지 않는 그러한 문화 시대이다. 주거 또한 그러한 문화를 창출하는 아파트만이 선호되는 아파트다.

주거 생활은 만들었지만 주거 문화를 만들지 않거나, 혹은 설사 주거 문화들 만든다하면서 개발 시대를 바탕으로 무늬만 문화로 덧칠하고, 더욱이 끼리끼리 문화를 만들지 않았기 때문에 강남아파트는 갔다.

넷째, 스스로 수요를 창출한다

강남지역에는 업무시설이나 상업시설은 물론 공공시설까지 몰려 있다. 거기에다 교육 환경과 교통 등의 기반 시설까지도 잘 갖추어져 있다. 심지어 최근에는 주요 대기업은 물론 외국계 기업들까지 본사를 강남으로 이전하고 있다. 이러한 현실은 강남 자체만으로 아파트에 대한 수요를 창출하고 있다. 덤으로 강남아파트에 대한 외부로부터의 수요가 창출되고 있으니 당연히 아파트 값이 올라갈 수밖에 없다.

다섯째, 선무당의 집착 때문이다

한 인기 연속극의 여주인공 김정은이 사랑 받는 이유가 뭘까? 예뻐서일까? 몸매 때문일까? 섹시해서일까? 내가 생각하건 데, 솔직 담백한 의사전달 때문이 아닐까 싶다. 실수나 판단이 잘못되었을 때 '잘못했으니 미안하다'등의 김정은만의 표현에서가 아닐까 싶다.

경제 현상을 '있는 그대로' 파악하는 데도 사람에 따라 다른데, 하물며 생각이나 철학 및 의식 등의 가치 판단이 개입되는 정책에서는 사람에 따라 다르지 않다면 그것이 비정상적이다. 때문에 가치 판단의 잣대에 따라 다른 정책이 나올 수 있고, 의도한 대로 나타나지 않을 수 있다. 그 때 '김정은'스럽게 솔직 담백하게 잘못을 인정하는 데 인색하고, 오히려 선무당 사람 잡듯이 점점 더 강한 쇼크 요법의 이판사판식 집착이 강남아파트를 빛나게 하였다.

시장은 쇼코에 충격을 받지만 결코 그 쇼크로 충격에 짓밟히진 않는다. 힘을 가할 때 죽은 나무는 부러지지만, 살아있는 나무, 특히 어린잎이나 가지는 휘어지지 부러지지 않는다. 살아 있는 것은 휘어졌다가 다시 돌아온다. 그러나 죽은 것은 휘어지지 않고 부러질 뿐이다. 시장은 수요와 공급이 서로 끊임없이 흥정하는 살아있는 시장이다. 때문에 충격을 가하면 얼마의 적응을 지나서 제자리로 돌아온다.

그래서 밀턴 프리드만은 정책이 시장에 가져올 효과를 매우 가변적으로 보았다. 시장을 놀라게 하는 정책은 단기적으로 효과가 있지만 장기적으로 시장의 적응 현상을 불러와, 즉 사람들의 기대효과를 변화시켜 결국 의도된 효과를 내기 어렵다. 본래의 균형점으로 돌아온다고 하였다. 결국 선무당의 집착이 강남아파트를 "강남아파트"로 만들었다고 볼 수 있다.

여섯째, 꼬리에 꼬리를 물기 때문이다

악순환은 더욱 깊어만 간다. 뛰는 놈은 더 뛰고 기는 놈은 더 기고 있다. 짓지 않아 강남아파트의 희소성은 높아가고, 이와 반대로 비강남권은 짓고 또 지어 희소성이 떨어지고 있어 강남아파트 값은 날고 비강남아파트 값은 기고 있다.

부동산은 고정성의 특성을 지고 있어 다른 공산품과 달리 어느 특정 지역에 희소성이 발생한다고 하여도 다른 지역에서 희소성이 높은 지역으로 땅이 옮겨올 수 없어(완전비탄력적이어서) 땅의 희소성을 그대로 있다. 다만 아파트의 경우 건물이라 지을 수 있어 지으면 희소성을 어느 정도 내릴 수 있다. 때문에 아파트를 짓지 않으면 희소성은 더욱 높아져 아파트 값은 더욱 올라갈 수밖에 없다.

또 아파트든 땅이든 부동산은 기펜재적 성격이 강하다. 즉 우루루 몰려 다닌다는 것이다. 올라간다면 우루루 몰리는 등으로 묻지마 투자가, 내려간다면 썰물처럼 빠져나가는 특성을 지니고 있다. 이는 수익성에 바탕을 둔 행동이라 감성적 행동이라기보다는 오히려 합리적 기대가설과 같이 합리적인 투자 행동으로 이해할 수 있다.

일곱째, 리스크를 줄일 수 있기 때문이다

통상 올라간 것이 없어 내려갈 것도 없는 말을 한다. 적어도 현재 부동산시장에서는 적용되지 않을 듯하다. 오히려 부동산 시장이 침체에 빠지면 조금밖에 올라가지 못한 아파트는 빠지면 수요 자체가 씨 말라 가격 형성이 어렵다. 즉 팔 수가 없다.

반면 팍팍 오른 아파트의 경우 빠지면 가수요는 사라지고 실수요만 존재하게 되어 가격이 형성되고 활발하게 거래가 이루어진다. 때문에 떨어지는 폭이 크지 않을 수도 있고, 어쩌면 수익률만이 떨어질 수 있는 등으로 리스크가 높지 않다. 덤으로 현금흐름도 좋아진다.

이상에서 알 수 있듯이 기존의 정책이 존재하는 한 강남아파트는 "강남아파트"로 남을 듯하다. 돈 푸는 신도시 개발에서 주거 생활이 아닌 주거 문화를 창출하고, 자체 수요가 발생하는 강북 개발로 전환할 때 강북아파트 또한 "강북아파트"로서의 가치를 검증 받을 수 있고, 강남아파트는 그것대로 정당성을 부여받을 수 있을 듯하다. 이래야 서로 마음이 가벼워지지 않을까?